━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.518━ 2018.1.30
船井総研 コンサルタント 山本 匡 発行
週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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☆今週のコンテンツ☆
【1】メルマガ 『インバウンド・バブル 第二幕』
【2】10月21日新刊発売！『多店舗展開の基本実務』
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☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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『インバウンド・バブル 第二幕』
東京なら銀座、大阪ならミナミは昨今インバウンド客層であふれかえっています。インバウンドの流入初期には「爆買い」なるブームがありましたが、最近はすこし落ち着いてきて、個人観光客も増えてきて、以前のような「いかにも」な団体ツアー色が減ってきています。
しかしながら、大都市中心街の地価・地代を引き上げている主要因は、相変わらずのインバウンド需要といえます。大阪の心斎橋や道頓堀などでは、賃料水準は相当上がっており、もはやアパレルも音をあげてドラッグストアしか勝ち残れないような水準になりつつあります。
家電もいっときのような売り上げが上がりにくく、家賃負けしはじめています。一度上がった賃料水準は簡単には落ちないため、この先儲けるのは大家さんだけということになりかねません。
しかしこれはかつて、全国の中心街がたどってきた道です。中心街の家賃が上がった結果、郊外に移転せざるを得なくなってくる。そうやってロードサイドがうまれ、郊外型SCが生まれてきました。さらにロードサイドの家賃が上がった結果、モール型SCにテナントが流れていきました。
モール型SCの家賃も上がったため、専門店は次なる行き場を探しています。それが潰れたロードサイド居抜きであったり、衰退著しい商業ビルであったり、商業立地ではない住宅街であったり、卸団地だったりします。いずれも「賃料が安い」ところに、新たな商機を見出そうとしているわけです。
小売事業者は賃料と売上の比率でものを見ます。なので、いくら家賃が安くとも売れない場所では商売ができませんし、いくら売上が上がりそうでも家賃が高すぎるところは断念せざるを得ません。
一方、貸し手側はそんなこと関係なく、上げられる時にはひたすら上げるだけで、下げないとテナントが入らないときに渋々下げるだけです。これは貸し手の意思というよりは市況で決まってしまうことと言えます。
インバウンドバブルで売上が上がる時代は一段落し、次は賃料上昇にテナントが苦しめられる時代になりつつあります。繁華街における次なるビジネスは、より小規模・より高坪効率を狙うビジネスか、あるいは上層階空中店舗で成立する商売になってくるでしょう。
1階がないと成立しないビジネスにとっては、新規出店のハードルがどんどん上がることになるといえそうです。
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