━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.203 ━ 2009.08.13
船井総研 山本 匡 発行
秘策伝授！！
★ショッピングセンター経営のヒント★
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【MAIN CONTENTS】
「新しい投資基準」
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こんにちは。
船井総研、山本 匡 でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
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■新しい投資基準
過去数年間、不動産バブルを押し上げてきたのも投資マネーなら、
不動産バブルを崩壊させたのも投資マネーの大きな動きであるといえます。
ファンドに代表される投資マネーは、毎回このような相場崩壊を経るたびに、
新しい基準を設けてより慎重な投資をおこなうように変化しているはず
なのですが、それでも一度火がついてしまうと、
とことんまで走ってしまうというのは今も昔も変化が無いようです。
また、20年前のバブル崩壊時と、今回の不動産バブルは
買い手となる方々の顔ぶれが異なっていたというのも
影響していると思われます。
たとえば、現代の不動産投資は「収益還元法」によって物件価値を
見定めるようになったわけであり、その結果、
実態とかけ離れた値段がつくことはなく、
より安全でリスクの低い投資に変化した・・・はずだったわけですが、
賃貸料が一時的に急騰したエリアでは、物件価格もとてつもない値段に
なってしまいました。
商業施設やホテル向けの投資も、本来流動性が低くリスクの大きいもの
なのですが、あまり関係なく値段が釣りあがったといえます。
高値でつかんだ物件は、入居者撤退後も新たな借り手が見つからず
空き家となっているものも多数あります。
この1年あまり、不動産投資マネーは
おおよそ開店休業状態であったわけですが、
さすがにこれだけ長期に調整がなされて、
どうやらそろそろ動き始めてきたようです。
もちろん、次のステップにゆくには、
より確実で手堅い投資を志向することにはなると思います。
これまでの収益還元法に基づいた投資から、
業種別にスタディを積んだ「業種別投資」や、
一定の投資額以内の物件に限定した「規模別投資」、「地域分散投資」、
あるいは「地域限定投資」など、
様々な投資のスタンスが開発されてゆくと思われますね。
次のバブルはまだ先のことと思われますから、
これから不動産投資は徐々に立ち上がってゆくことになりそうです。
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