━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.463━ 2016.8.16
船井総研 コンサルタント 山本 匡 発行
週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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☆今週のコンテンツ☆
【１】メルマガ 『商業用不動産投資で最も重要な鉄則とは？』
【２】研修 『多店舗展開 必勝研修』
http://sc.funaisoken.co.jp/201606/30105325.html
【３】新刊紹介 『売れる店長の全技術 丹羽英之著』
https://kanki-pub.co.jp/pub/book/details/9784761271374
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☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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『商業用不動産投資で最も重要な鉄則とは？』
ここ数年、商業施設に投資する会社からの相談がまた増えてきました。不動産投資はレジデンスやオフィスが主流ですが、商業施設やホテルはそれらよりは流動性が低いうえに、時として大きな空室が発生することがあります。
なので不動産物件としてはハイリスクなのですが、ある程度まとまった金額になるものもあり、好んで投資する投資家も存在します。流通業界に近いところに身をおいていますと、大型商業施設の良否は、その計画が発表された時点で基本計画を知ればだいたい分かります。
実績ある大手流通業や大手デベロッパーといえど、確実に成功する案件ばかり手がけているわけではなく、なかには「なんでこんな場所に出店を？」「なんでこの商圏でこんな巨大な施設を？」と首をかしげるものもあるのですが、それにはそれなりの理由というものがあります。
しかし、理由の如何はさておき、商業施設が成功するか失敗するかは、プロの目で見れば「最初から分かっていること」でしかありません。そして、流通業界の目線では、この一見しただけでは分かりにくい成功失敗が、商業施設が出来る前からだいたい分かっているものです。
なのでフタをあけたら失敗する可能性の高い案件は、有力テナントは出店をひかえるか、あるいは賃料条件をネゴして出店するなどのリスク回避をはかります。そして多くの有力チェーンは、イノベーターとなる有力テナントの動向次第で出店するか否かを判断したりします。
商業施設を開発する側は、たとえ失敗可能性が濃厚な案件でも「うまくいかないでしょう」とは口が裂けてもいいません。現場では敗戦濃厚な案件でも「どうやってでも成功させるんだ！」と激が飛んでいることでしょう。もっというと、リーシングスタッフの中には、そんなこと分からずに動いている人もいることでしょう。
大型の不動産投資に必要なことは「当たりをつかむこと」ではなく、「ハズレを引かないこと」この一点に尽きます。核店舗が撤退する可能性がある、テナントが次々ぬけて入れ替えるたびに賃料水準が下落してゆく可能性がある、そういう物件には手を出さないというのが鉄則ともいえます。
営業業績が好調な物件は、テナントを入れ替えて賃料水準を上げることは可能です。しかし、そういう案件は比率としてはかなり少なく、営業業績が不調でテナントを入れ替えるたびに賃料水準が下がる案件のほうが多いです。
核店舗が中途解約して家主が困る例も多々ありますが、状況が表面化していないだけで毎年のように賃料減額交渉になっている事案も多数あります。営業業績が不振でも、すぐに減額要求がでる場合と出ない場合とあります。
なかには開業から一定の契約期間をすぎて賃料改定のタイミングになったところで、大幅減額を要求され貸主があわてふためいたというケースもあります。
商業施設、本当のところはどうなのか・・・に興味のある投資家の方は、一度ご相談いただけましたらと思います。
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発行人：山本 匡（やまもと ただし）
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