━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.215 ━ 2009.11.5
船井総研 山本 匡 発行
秘策伝授！！
★ショッピングセンター経営のヒント★
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【MAIN CONTENTS】
「低水準賃料への回帰」
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こんにちは。
船井総研、山本 匡でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
■第７回「ＳＣ経営のヒント」のオフ会 開催■
１１月１８日１８時３０分より開催決定！！
ご好評に付き、執筆者、山本・丹羽が話すオフ会を開催します。
今回も以下のような疑問にお答えするような内容となっております。
・最近伸びているSC、停滞しているSC、そのパターン
・SCのプロパティマネジメント これからのあり方
・テナント構成 今後の変化の予測 ほか
講師からの話の後は、質疑応答、情報交換を兼ねた懇親会の時間も設けており
ます。
▼オフ会の詳細はこちら▼
http://www.funaisoken.co.jp/site/seminar/semina_1253239390_1.html
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■低水準賃料への回帰
急激に寒くなってきましたが、皆様お変わりなくお過ごしでしょうか。
リーマンショックといわれる2008年9月より少し前から、
テナント不足に苦しむSCに急速出店していたチェーン店が、
最近になっていくつか破綻しています。いわゆるハイエナ出店といいますか、
大手チェーンの閉鎖店舗に居抜きで出店したり、
あるいは床を埋めきれないショッピングセンターに
格安条件で出店していたりするパターンが多く見られましたが、
必ずしもうまくいくものばかりではなかったようです。
企業の力不相応な出店は急速出店によって急速に歪みが出るものです。
現在、多くのSCでは既存店の撤退要請がでてきて、
各社後継テナント探しに走っているのですが、
飲食やファッション・雑貨では「コミコミ月坪1万円なら出店可能」
というテナント側からのオファーが増えています。
デベロッパーにとっては困った話なのですが、
テナント側から見ると月坪1万円ということは月坪粗利5万円程度、
粗利率50%として売上で月坪10万円という採算ラインだったら、
出店できるという計算になります。
この水準は、ちょうど90年代中盤から後半にかけて
「あるべき賃料水準」として語られていた水準です。
その当時から郊外型の商業店舗の賃料は月坪1万円が適性ではないか
・・・それが大型モールの成功によって水準が引き上げられたといえます。
しかし現在にいたって、過剰な床面積に対しては、
またそれが適性水準化しつつあるといえます。
賃料水準低下は既存のSCにとっては困ったことでしかないのですが、
新規にSCを購入して運営する視点から見ると、
この水準できちんと成立するテナントを集めるというのは
これからの時流になるともいえます。
私どもでお手伝いしているいくつかのチェーンでも、
月坪1万円水準の賃料で損益分岐点の低い業態を
地方都市の小型GMS主体に展開しはじめた会社もあります。
これまで低坪効率・低水準賃料という店舗は
積極的に誘致されなかったのですが、
ここにきて出店好機がやってきています。
ただ、重要なことは、
くれぐれも企業の力相応を超えた出店をしないことに尽きます。
出店しなかったことで潰れるリスクより、
出店をしすぎて潰れるリスクのほうが、はるかに大きいのです。
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