━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.176━2008.12.25
船井総研 山本匡発行
秘策伝授！！
★ショッピングセンター経営のヒント★
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【main contents】「集客・売上アップにつながるPM業務の再構築」
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こんにちは。
船井総研、山本匡でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
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■集客・売上アップにつながるPM業務の再構築
不動産市況が好況の時に買収されたり開発されたSCの多くは、長期
保有だけではなく、短期売却目的のものも多かったといえます。
それゆえ、買収した不動産会社やファンドにとっては売却するまで
のつなぎとして、PM会社を活用して運営を委託するというやり方が
一般的でした。しかし、昨今の不動産不況化では、売却目的だった
SCが売れず、結果的に長期保有せざるを得ないという境遇下で、私
どもにもいろいろな相談が舞い込むようになってきました。
短期保有を前提としたPM業務と長期保有を前提としたPMはその目的、
仕事内容が異なってきます。
長期保有を前提とした場合、ハード面では設備のメンテナンスをし
っかり実施しなければ後々修繕にコストがかかるということがあり
ます。それよりもSCとしてはソフト面での販促・集客の取り組みが
重要になります。
投資家にとってのヴァリューアップとは賃貸料を増額することです
が、固定家賃のテナントと交渉するにせよ、売上歩合で賦課するに
せよ、業績が向上していないSCで賃貸料だけ引き上げるのは困難な
話です。また、既存店を追い出して、より賃貸料の高いテナントに
スイッチするなどという考えも、立地環境に恵まれた一部のSC以外
ではあまり現実感のない話です。それどころか、既存店から賃料減
額要求が毎年のようにやってきているはずです。
デベロッパーとテナントはあくまでWIN-WINの関係でないことには、
共存共栄は図れなくなってしまいます。
ですので、長期保有を前提としたPM業務の力点は、販売・集客の取
組強化ということになります。SCはその集積力が何よりも強みで、
個々の専門店が販促を実施するより館全体での仕掛けのほうがはる
かに効果があります。
しかしながら、運営主体に販促実務に対する経験・知見とリーダー
シップがないことにはできません。
特に最近、このような販促集客実務実務について、私どもにサポー
トを依頼されるケースが増えてきています。
一般的にPM業務では現場に常駐して業務をこなすことが多いのです
が、販売促進の企画をとりまとめ、テナント勉強会を実施し、個々
のテナントの個別相談や臨店支援をするという業務は特に常駐の必
要がありませんので、定期的に専門家を派遣するという方式で時間
もコストも軽減されますし、実務に取り組めば必ずといっていいほ
ど成果が明確になります。
過去にご相談に乗ったケースとしては、販売促進費用の徴収が不十
分であるとか、これまで統一的な取り組みを実施したことがない、
定期的な会議体がない、などなど様々な「困難な要因」があげられ
ているのですが、いずれもクリアする方法があります。このような
「販促アウトソーシング」についてご興味がある方は、ぜひお気軽
にお問い合わせいただければと思います。
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送信頂く際にご相談などがありましたらお聞かせ頂ければと思います。
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で、ご希望の方はお申し出下さい。
またアンケートを同封いたしますのでＦＡＸにてご返信いただけまし
たら幸いです。 ご協力お願いいたします。
※申し訳ありませんが今回は、申し込み先着順で20名の方とさせて
いただきます。
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＊ 経営コンサルタント 山本匡
＊ 発行人：株式会社船井総合研究所 ショッピングセンター支援チーム一同
＊ ホームページ：http://funai-sc.com/
＊ E-MAIL：< info-sc@funaisoken.co.jp >