━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.197 ━ 2009.07.02
船井総研 山本 匡 発行
秘策伝授！！
★ショッピングセンター経営のヒント★
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【MAIN CONTENTS】
「不振SCへの出店見極め」
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こんにちは。
船井総研、山本 匡 でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
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ご好評に付き、執筆者、山本・丹羽が話すオフ会を開催します。
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▼オフ会の詳細はこちら▼
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■不振SCへの出店見極め
この数年間のSC出店過剰の結果、地域によっては人口に比較してあまりにも
多くのSCが開設され、結果としてひどいオーバーストアになり、どのSCも
空室の増加に苦しむという事態になっているエリアが増えてきています。
入居率の厳しい不振SCのなかで、比較的好調な店の特徴としては、周囲にない
タイプの業種は比較的良好です。先日拝見させていただいたSCでは、
ホビー専門店、流通菓子・製菓材料店、カラオケ店、大型の書店などが好調
との事で、館全体が苦しい時期でも個性特徴のある店は堅調であったりします。
また、館の売上に引っ張られにくい業種についても比較的堅調です。
理美容、マッサージ＆リフレクソロジー、エステ、スクールビジネス、
クリニック系など、固定客を集められれば繁盛店になっていたりします。
このほか、高齢者の方がメインターゲットになっている業種も比較的強いです。
メガネ専門店、喫茶店などで店構えは一見オールターゲットでも実質顧客は
高齢者中心という店がありますが、このような店は郊外の不振SCにあっても
比較的強いといえます。
ほとんどの業種は館全体の業績に自らの業績を左右される傾向にあります
（それゆえにデベロッパービジネスというものがあるのです）が、
左右されにくい店を探し出してくるというのも今の時期のデベロッパーに
とって必要なことになっています。
不振SCは空き床がありますから、店舗展開を拡大したい企業にとっては
出店チャンスでもあります。しかし全体がリニュアルする計画があるかどうか、
そのタイミングを見極めて出店するということが必要になります。
原則を申し上げますと「SC、商店街など一度ダメになってしまった商業集積は
大きくターゲットやMD、テナントを変更しないと再生しない」ということです。
筆者も以前に大きくMDやターゲット構成を変更するリニューアルを
実施いたしましたが、現状を追認して空き区画だけ埋めるようなリニューアル
ではまた失敗するだけです。
もちろんこれは一度死んでしまったようなSCの話で、現在そこそこやれている
ところは、そこまでのリスクを冒さなくても活性化は可能です。
現在不振SCに出店されていて、継続するかどうかについても、
原則に基づいた判断をすべきと思います。
SCに誘致を受ける際には
1)そのままでも自分たちはやってゆけるか
2)さらに酷くなってもやってゆけるか
3)大規模にリニューアルして客層が変化しても対応可能か
という、複数の視点での検討が必要になります。
一般的には、立地がよければデベロッパーが変わりリニューアルすれば
再生する確率は高いです。一方でデベロッパーに力があっても立地の悪い
不振SCを立て直すのはなかなか困難なことです。
そういう意味で、デベロッパー（PM会社）も力を問われる時代になりましたし、
テナントにとっても見極めが困難になってきましたが、
「分からなくなったら原理原則に立ち返ること」
これがキーワードではないかと思います。
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＊ 経営コンサルタント 山本 匡
＊ 発行人：株式会社船井総合研究所 ショッピングセンター支援チーム一同
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