━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.142 ━2008.3.13
船井総研コンサルタント 山本 匡発行
秘策伝授！！
★ショッピングセンター経営のヒント★
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【main contents】「ライフサイクルを見る」
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こんにちは。
船井総研、山本匡でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
■「ライフサイクルを見る」
前回は「売上を予測する」ことの大切さをお伝えいたしましたが、店舗を視察調査する際にもう一つ重要なことは、その店やSCの出発から数年後、十数年後がどのように変遷していったのかを「ライフサイクル的」に把握することです。
たとえば、２０年ほど前に私が駆け出しだった頃、大阪で天保山ハーバービレッジという、水族館を中核とした施設が出来上がりました。隣接して「マーケットプレイス」という素晴らしいSCができました。
このSCは米国の著名なプロデューサーの手がけたもので、当時の日本にはなかった斬新な発想が盛り込まれ、出店店舗も実に画期的なものばかりでした。こだわった動物の雑貨店や、ソフトシェルクラブの美味なレストラン、外光を上手に取り入れた店舗演出、開放感あふれるフードコートなど、従前の日本の観光地における商業施設とはまったく次元が異なるものでした。
しかし、その後20年近くを経る中で、同施設も次々変化してゆきます。具体的には、団体観光客の集客が一定数あるため、その需要に対応した低単価なレストランが主になってゆきます。高単価で雰囲気のいいレストランは次々と撤退してゆきました。物販も、こだわったセンスのいい店が次々となくなり、いわゆる観光地にあるような中高校生対象の低単価品が主になってゆきます。物販は本来的に困難な立地なのですが、20年間継続している店もあるものの、大半が入れ替わることとなっています。もちろん、その後フードテーマパークを導入するなど復活にむけた取り組みもなされています。
この２０年、折に触れ変化を見続けつつ、商業施設を「理想論的に優れた施設を開発する」ことと「現実の時流や市場に対応して生き残る」ことのギャップを痛感し続けた事例でもあります。
これは顕著な例ですが、お伝えしたいことは「商業施設は変化する生き物」であるということです。
ある時点を見ただけでは、その商業施設の本質は理解できないです。特に、個性・特徴のあるものほど、刻々とその姿が変化してゆきます。
自ら手がけた事例も同様で、10年以上前に手がけた施設もどんどん様変わりしている姿を見つつ、リニューアルを手がける際にはその時代その場所においての最適解を見出すようにつとめています。我々の周囲には、時流、競合環境、消費者の変化、常に様々な変化があります。
一つの商業施設も、開業当初、数年後、リニューアル、さらにリニューアルと変化してゆきます。視察においても、そういった「変化」をみてゆくことが大切であり、定点観測的な発想も必要になります。
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