━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.505━ 2017.8.29
　船井総研　コンサルタント　山本　匡　発行
　週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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　☆今週のコンテンツ☆
【1】メルマガ　『昨今のNSC開発の間違い』
【2】10月21日新刊発売！『多店舗展開の基本実務』
http://www.subarusya-linkage.jp/book/9784799105085.html
【3】無料経営相談のご案内
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『昨今のNSC開発の間違い』
大規模な商業施設開発がひと段落して各地でNSCが開発されています。NSC開発のポイントとして大切なことは以下のポイントになります。
・複数の集客核を確保する　食品スーパー＋α（ドラッグ、メディアなどが好適）
・食品核店舗には営業力（集客力）の強い店を導入する
・滞留時間を長くするために外食店舗を導入（特にファーストフード系）
・大型店の賃料は相対的に安いため、賃料をいただける小型店を主導線上に配置
・ピークを見据えた十分な駐車台数の確保（従業員用も含めて）
・全体販促を定期的に実施
これらはいわば「原理原則」であり、こういったところを出発点に地域特性や競合状況に応じてそのSCなりの特徴づけを行う、というのが基本的な手順になるといえます。ところが、実際にここ数年開業したNSCを見ていますと、セオリーに沿わないものが意外と多いです。
・貸床を欲張って駐車台数が不足
・外食店舗不在、あるいはファストフードがない
・第二核店舗がない、あるいは弱い
・賃料をいただけそうな小型店が館内導線上からはずれた場所にあり空室になっている
・販促面でのデベロッパー主導要素があまりない
個々のテナント店舗の魅力もさることながら、SC全体の構成と運営を見据えたやり方に手直しすべき要素が見られる店が多いといえます。ある程度時間をかけてこういった要素は改善されてゆくとはいえ、大きなSCと違ってNSCは売上も小さく、追加投資はなかなかやりづらいものですので、開業時からうまくスタートできるように仕立てておくことが大切といえます。
特に「規模が小さく予算がないから全体販促が十分にできない」という場合が多いようですが、そこは知恵と工夫とやり方次第。予算がなくても販促する方法については、ぜひお気軽に弊社にお問い合わせいただけましたらと思います。
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　10月21日新刊発売！
　『多店舗展開の基本実務』
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加速する人口減少、超高齢化、オムニチャネル化……。
小売市場を取り巻く環境が激変する今とこれからを生き抜く術を、船井総研トップコンサル集団がズバリ指南。新しい小売の教科書の第一弾です。
▼詳しくはコチラ▼
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〒100-0005 東京都千代田区丸の内1-6-6日本生命丸の内ビル21階
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.504━ 2017.8.8
　船井総研　コンサルタント　山本　匡　発行
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【1】メルマガ　『SC開発の方法論の変化』
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『SC開発の方法論の変化』
リーマンショック以降に開業した大型SCは、あきらかに成功した事例より、失敗とおぼしき事例のほうが目立つ結果といえます。
先日も開業5年のある大型モールを見ましたら、テナントゾーンの空室区画数は10％以上になっていました。これまでのSC開発の方法論は、以下のような考えのもとに企画されてきたといえます。
（GMSなどの）総合大型店を核店舗として開発すれば成功する
地域で一番規模の大型店をつくれば成功する
有力ナショナルチェーンテナントをずらりと入れたら成功する
これらはゴールデンルールとして存在していたわけですが、いまやGMSがキーテナントでも成功するとは限らず、地域で一番の店になっても館集客が規模に見合ったものになるとは限らず、ナショナルチェーンが皆元気がなく全体の魅力が落ちている…というのが実情ではないかと思います。
近未来に建て替え再建築なども含めてリノベーションされるSC計画がいくつか出ていますが、増床ではなく減築されるもののほうが、個人的には未来を感じます。
一方で最近の事例では、さらなる規模拡大を追ったSCは増床部分が「水増し」のようになっていて、割高な建築コストを投入した割に売上も賃料も低水準にとどまり、投資効率が低下しているというものもあります。
業態に関係なく魅力ある核店舗
規模の追求ではなく集客できる魅力の追求
（施設全体を高感度な雰囲気で統一する）
ナショナルチェーンか否かは関係なく魅力あるテナントを集める
（むしろリージョナルチェーンのほうがいい）
このような方法論に移行していると思います。最近広島で拝見した「レクト」は、まさにそのような方向性を志向したすばらしいSCだと感じました。今後のSCの開発やリニューアルは、このような方法論を志向することになってゆくでしょう。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.503━ 2017.8.1
　船井総研　コンサルタント　丹羽　英之　発行
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【1】メルマガ　『なぜ、ネーバーフッドＳＣは競合に強いのか？』
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『なぜ、ネーバーフッドSCは競合に強いのか？』
商業施設の業績アップは規模の大小に関係なく、売上・客数構成比の高い核店舗の集客アップが鍵となります。一般的に、最も売上・客数構成比が高い核店舗は食品SMで、その意味では、食品SMの集客をアップできるかが重要です。
最近、様々な施設規模の業績アップを支援する中でネバーフッドSCの強さを感じています。というのも、ネバーフッドSCの核店舗はリージョナルなSM企業で、その施設のデベロッパーを兼ねているところが多く商圏に合った商品サービスができ、集客（全体販促）への協力も得やすいからです。
モールSCの多くは、車30分で40万人など広域での集客を必要とします。こういった広域商圏の商業施設でも、遠方からのお客様の来店頻度は低いのですが、核店舗であるSMが強ければ、足元のお客様の来店頻度は高いものです。
競合の影響は客数に表れますが、この客数は広域部分からとられていくので、足元商圏に強い食品SMが核店舗であれば大きな影響を受けることがありません。最も、競合の影響を受けるのは、足元商圏（車10分）が薄いのに、広域商圏（車30分）では、必要商圏人口を満たしている広域型SCです。
このような広域型SCは、核店舗である食品SMの基礎集客が弱く、結果として週末型のSCになってしまっているからです。いずれにしても、商業施設においては、足元商圏（車10分）に必要商圏人口がいることが基本ですし、核となる食品SMが地域一番店であること理想です。
地域一番店SMを核とするネバーフッドSCは、必要商圏人口も少なく、その展開の仕方によっては、まだまだ出店・開発する余地があるのではないでしょうか？
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.502━ 2017.7.18
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【1】メルマガ　『売上アップから逃げないこと』
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『売上アップから逃げないこと』
ご支援先様でコンサルティングをさせていただいて、いつも感じることなのですが、中小企業のかかえる多くの問題点は「売上アップ」で解決するということです。資金繰りも先行き不安も夫婦の不仲も、目先の売上を上げれば解決しますし、しばらく上げ続けて一定水準に達したら、利益体質になって次のビジョンが生まれてきます。
そうです、問題解決の最高の手段は売上アップなのです。諸問題のほとんどは売上を上げれば解決するのです。
こう分かっていても、売上アップに取り組もうとしないのはなぜなのでしょうか？
それは現場も幹部も本音のところ「売上の上げ方が分からない」「売上アップの経験がない」ということではないでしょうか。とくに今は、小売店や飲食店に勤めていて、「売上が上がった」経験はあっても「売上を上げた」経験に乏しい人が多いように思われます。
売上アップは、まずは「売上を上げなければならない」という命題を持つことからです。あと半年以内にこれだけ売上を上げねばならない、そのために自分は何をなすべきか？どうすればそういう結果を生み出せるのか？これを大命題として設定しないことには、いくら小手先の方法論を学んだところで右から左になります。
次に「ではどうやって売上を上げるのか？」という具体論に入ってゆくときに、必ず直面することがあります。それは短所是正・欠点指摘型に陥ってしまうことです。
先日も、弊社のキャリアの浅い社員数人で、ある赤字店舗を視察して、この店の売上をどうやって上げたらよいかケーススタディとしてやってみましたら、見事な具合に「看板がよくない」「価格設定がよくない」「商品がよくない」「店の雰囲気が暗い」などなど、欠点指摘のオンパレードです。
実際問題、こんな指摘ばかりしていては現場のやる気が出るわけがないですし、短所を是正して上がる売上など、ほんの微々たるものです。
船井流の売上アップの大前提は「長所伸展型」つまり、強みを伸ばすということを最優先します。その店、その会社の強みにフォーカスして「売上を上げよう」と強く決意すること。
明るく前向きにプラス発想で難局を乗り切ろうとすること。「売上アップ」店長はもちろん、デベロッパーのマネージャーもチェーン本部のエリアマネージャーも、ここから逃げないことが大切だと思います。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.501━ 2017.7.11
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【1】メルマガ　『夏セールの明暗はどこにある？』
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『夏セールの明暗はどこにある？』
首都圏では、GW（春セール）やハロウィンに抜かれ、52週売上のトップ10週に夏セールが入らなくなってきている商業施設が増えていますが、それでも、トップ10週前後にある非常に重要なセールです。
この夏セールでの売上の明暗は、テナント各店の努力以上にデベロッパーの手腕が大きくなっているようです。というのも、夏セールの参加テナントが年々減っていて、このテナントの参加率をあげる、あるいは仮に減ったとしても全体としてお客様の入店率、買上率をあげるためにはデベロッパーの役割が大きくなっているからです。
テナント任せ（テナント頼り）のセールから、デベロッパー主導のセールに切り替えられた施設の業績が好調で、従来通りのテナント任せの施設の業績が芳しくありません。
多店舗を展開するテナント企業にとって商品、人といった限られた資源をより積極的な施設に振り向けることが成果を出しやすく、その意味ではこれまで以上にデベロッパーの姿勢が問われる時代ということです。
施設コンセプトや施設方針など、各商業施設において様々な規約があることはテナントチェーンも十分に理解していますが、従来の館内規約を超えてセール期間中に最大日販をとれるように臨機応変に対応していくことが求められています。
自分達の管理しやすい営業管理体制から、お客様に喜ばれる営業管理体制に、少なくとも10週/52週においては切り替えが必要な時代がきているのではないでしょうか？
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.500━ 2017.7.4
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【1】メルマガ　『リノベーションによる店舗開発』
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『リノベーションによる店舗開発』
古民家再生による旅館などの業態に注目が集まるように、現在はリノベーションをいかに上手におこなって成功をつかむかという業態開発が研究されています。既存のSCのリニューアルはもちろん、すでに存在する施設を活用した転用型リノベーションも多数見受けられます。
昨年訪問した、米国オレゴン州ポートランドの「Kennedy School」などは、その好例だと感じました。廃校を利用した商業施設開発なのですが、とてもセンスの良いレストラン・クラフトビール・バー・物販・ホテル・映画館など様々な業種が複合されており、本当に素晴らしい店でした。
手掛けているMcMenaminsという会社のセンスがずば抜けています。1997年に買い取りリノベーションされたそうですので、それなりの歴史もあります。お仕置き部屋？をバーにしたりとか、とにかくユニークで魅力的な店でした。
ポートランドには様々な複合型のリノベーション施設がありますが、この店は群を抜いていると感じました。静かな住宅街の中にあるため、近隣住民にもいろいろ配慮しながらだったそうです。
このように、住宅街の中や山間部など、およそ商業立地ではないところの商業開発が面白い時代です。ただし、古民家カフェに投資したが失敗したとか、ちゃんとしたマーケティングプランなしにノリと勢いだけでやっていてもうまくいかないこともあります。
原理原則に基づいてビジネスプランを構築しつつ、今の感覚で店づくりや商品開発を行うこと、どこまでいってもこの原理原則は変わらないように思います。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.499━ 2017.6.20
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『サブプライム・マーケット』
ディスカウント型のスーパーマーケットやドラッグストアが地方都市で積極的に出店しています。首都圏近郊でも徐々に増えてきていますが、地方都市はすでに席巻状態といってもいいと思います。
弊社では小売・流通以外のセクターへの経営支援を多数におこなっていますが、他の業態でヒットしている商品を見ていますと、いずれも「プライム層」だけでなく「サブプライム層」をターゲットとしたビジネスが伸長していると感じられます。
自動車業界では、軽自動車の月々払いモデルがヒットしています。住宅業界では、年収300万円世帯でも買える低単価な住宅がヒットしています。葬儀業界では、低単価な家族葬がヒットしています。
このほかにも低単価居酒屋、ファストファッション、安価な家具など、伸びているセクターはことごとく「サブプライム層」をターゲットとしたビジネスが主流となっていると思えます。
もちろん、一方では従来より高付加価値なものもあります。商圏人口を多少必要としますが、クラフトビールやカフェ、高級スーパーや輸入食材店など、付加価値志向で伸長しているセクターもありますが、どちらかというと都市型のものになります。
地方都市や郊外型では、今後ともこれら「サブプライム・マーケット」をターゲットとした業態がマス化してゆきそうです。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.498━ 2017.6.13
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【1】メルマガ　『「お風呂cafe　bivouac」を知ってますか？』
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『「お風呂cafe　bivouac」を知ってますか？』
先日ある商工会議所の依頼で、「先進地モデル視察」を実施しました。その中で（株）温泉道場が企画、運営する「お風呂cafe　bivouac」に訪問し、代表である山崎社長のお話しをお聞きしました。
お風呂cafe　bivouacは、埼玉県熊谷市に、もともとあった健康ランドを改修し、グランピングをコンセプトにした温浴施設です。
http://ofurocafe-bivouac.com/
ターゲットは「アウトドアはしたいけど、天気が心配、虫は嫌だという」ライトユーザーで、室内でおしゃれなアウトドア気分が体験できるのが特徴です。
その心地良い空間のお蔭で、平均滞在時間は6時間と業界平均の3倍で、結果、客単価も2,000円と高く、改修前の売上が2倍になっているそうです。
グランピングというコンセプトは、人口20万人の熊谷市でやるには大きな挑戦のように思えますが、田舎で商圏を超える話題性のある施設を作ることの方がリスクが少なく、商機があると山崎代表は考えているそうです。
・人口の多い都会は、家賃・人件費など固定費が高く、且つ競合も多く
　資本力がないと戦えない。
・人口の少ない田舎は、家賃・人件費など固定費が低く、且つ競合も少ないので
　知恵と工夫があれば戦える。
bivouacにおいても、「スノーピーク」とのコラボ、「デザイナー」の積極採用など、本物の環境演出、話題づくり（情報発信）に活かされています。
温泉道場は、日帰り温泉の運営を通じて、地域社会との連携を行い、温泉を核とした地域活性化を実現する会社を目指していてまさにそれを実践している企業様です。
実際に、お風呂カフェはいま地方都市で、その土地にあったコンセプトで様々の施設を手掛けています。ぜひ、これからの業態開発の参考にしてみては如何でしょうか？
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　10月21日新刊発売！
　『多店舗展開の基本実務』
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加速する人口減少、超高齢化、オムニチャネル化……。
小売市場を取り巻く環境が激変する今とこれからを生き抜く術を、船井総研トップコンサル集団がズバリ指南。新しい小売の教科書の第一弾です。
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ご意見・ご感想お問い合わせなどは⇒ info-sc@funaisoken.co.jp
発行人：丹羽　英之（にわ　ひでゆき）
発行責任者：山本　匡（やまもと　ただし）
発行所：株式会社船井総合研究所　経営改革事業本部
〒100-0005 東京都千代田区丸の内1-6-6日本生命丸の内ビル21階
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.497━ 2017.6.2
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【1】メルマガ　『地方都市圏における新たな時代の幕開け』
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『地方都市圏における新たな時代の幕開け』
所要あって訪問する機会があり、自分が生まれ育った街のSCをいくつか調査してきました。
40年前に開業したあるSCは、当時は米国流のSC思想をとりいれた最先端のものとされて、全国から多数の見学者がやってきたそうですが、すでに核店舗が撤退・入れ替えのあと、解体工事中となっています。
おそらく再建築後には小規模の商業施設と住宅になるのではないでしょうか。高校時代になじみのある場所のSCは完全に解体されてスーパーマーケットの平屋建てになっていました。
ここにあったSCは、この企業のなかでも屈指の繁盛店として有名だった店です。また、中学の近くのSCは、別棟を解体しており、本館もかなり荒廃しており、いつまでこの状態を維持できるかしんどい状況でした。
SCの事業計画は12年や15年で投資回収を考える…というのが一般的だと思いますが、30～40年前に開業したSCがのきなみこのような状況になっているのが現実です。時流の流れのほうがどんどん早くなっていて、SCの投資回収サイクルと合致しなくなってきています。
日本の地方都市の厳しい現状を見るに、今後の商業施設は巨大なものも可能性が乏しいため、小規模なものしか出来えない状況にあります。こういう状況でも不動産系の会社は商業施設の開発に熱心なところもありますが、都市部に限っては可能ですが地方都市圏ではかなり可能性が乏しくなっています。
しかし、同時にこのような地方都市に現在あるのは低単価のナショナルチェーンのロードサイド店舗ばかり。特に外食店舗については、低単価ナショナルチェーンと競合しない価格帯の業態がすっぽり抜けています。
法事慶事の仕出しや、ちょっとしたご馳走需要に対応できる店が店主の高齢化とともに消えつつある状況も確認してきました。新規参入する業態がサービス業主体になるなかで、食品物販や外食店舗では、競合の少ないゾーンが生まれつつあります。
SCが荒廃しナショナルチェーンが消えたおかげで、地域密着型の付加価値のある店の進出チャンスが生まれてきました。地元の若手事業者には新たなチャンスが生まれてきているという、新たな時代の幕開けを感じました。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.496━ 2017.5.23
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【2】経営情報誌　『船井アパレルジャーナル（無料）』
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『集客できなければ業績は上げられない』
長久手のイオンモールが好調で、周辺店舗が軒並み苦戦しています。特に、路面店が苦戦しており、単独店舗の集客の難しさを感じます。
売上＝客数（入店客数×買上率）×客単価（一品単価×買上点数）ですから、郊外店舗はSCも単独店舗も入店客数をアップすることが最も重要です。一方、駅ビルは駅乗降客という基礎集客があるので、買上率を上げることがポイントになります。
競合の出店で売上が下がるのは、客数が下がっているのが主因です。そのため、本来は客数アップのための施策をとるべきですが、接客力強化やワークショップなど客単価アップのための施策をとる店舗が意外に多ものです。
そもそも、客単価アップは既存客に向けた施策という理解が必要で、奪われたお客様を取り戻す、集客アップ策を優先させるべきです。
集客アップ策は、商品・価格訴求型でなく、幅広い顧客にアプローチでき、組人数をあげられるイベント・催事型であることがポイントです。
特に、郊外型店舗ではファミリー集客が鍵となり、キッズメニューやキッズサービスの強化や一時預かりなどの集客から買上につながる導線づくりが必須です。
本来であれば、競合対策は競合出店前に実施していくのが基本ですが、出店してしまってからも対応は可能です。いずれにしれも、早めの対応をしていきたいものです。
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　流通業界に明るい未来を！伸びている話題の企業インタビューを掲載　
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12月は株式会社DoCLASSE　代表取締役　林恵子氏　インタビューレポートを掲載しました。
テーマは『日本一のアパレル企業になる』です。
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