投稿者: sc

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.241 ━ 2010.05.28
船井総研　コンサルタント　野田陽一郎 発行
週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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☆今週のコンテンツ☆
『ピークを取りきる！』
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皆様こんにちは。
船井総合研究所の野田陽一郎でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
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☆ショッピングセンター経営のヒント☆　
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『ピークを取りきる！』
売上を上げようとする際に、１つはボトムアップする場合と１つは
ピークアップをする場合があります。ピークは売上・集客のピークで、
ボトムはその逆です。
一般的にピークアップをしたほうが全体に与える影響は大きく
店としても伸ばしやすいという利点があります。
年間でツイている（売上や集客が見込める）月、日、イベントなどを
伸ばしていったほうが全体に与えるインパクトは大きくなります。
そのためには、今売れている商品やサービスをいかにしてもっと伸ば
していくかという考え方が必要です。運営サイドとしてもそちらのほ
うがやりやすいということになります。
売れているもの＝お客様の需要ですから、そこを捉えていく外的要素と
何故支持されているかを磨きこむ内的要素を見つけ、伸ばす必要があり
ます。
その長所を伸ばしていった結果、支持率が高まり更に売れていくという
好循環になっていくのですが、そこでチャンスロスを起こさないことで
す。集客が想定以上によかった際に、商品・接客対応が間に合わず
チャンスロスになることがあります。
好循環への方法論として店舗で一般的にとられてきたのが、在庫の確保
でした。しかし、在庫金額が増えても怖いということで、事前予約や固
定客への事前案内で数の読み込みをする手法を実施しているところもあ
ります。
最近では、WEBを利用することでそのチャンスロスを失くしている事例が
増えてきました。WEBはその特性上、ピーク時にもほぼ無限に注文を受け
つけること自体が可能です。
これをうまく利用すると、例えば自社や自店の扱い商品・サービスが
テレビなどのメディアに出る時に最大の効果を発揮します。
メディア等の宣伝によってお客様に興味が出た場合、キーワードの検索に
よって商品やサービスを探すことになります。
その際に広告を出稿するなどして大量集客をしても、対応できるのが
WEBの良いところです。注文を全て受け付けることができます。
ピーク時にもチャンスロスをおこさない手法は、商品や接客だけでなく
仕組みでも対応可能です。まずは、ピークの売上をさらに伸ばせないか、
そのあと、ピークの時にチャンスロスを作らないようにしていくと効率的
な売上UPにつながります。
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■週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
ご意見・ご感想お問い合わせなどは⇒ info-sc@funaisoken.co.jp
発行人：野田陽一郎（のだよういちろう）
編集担当：菊池正寛（きくちまさひろ）
発行所：株式会社船井総合研究所 第４経営支援部
〒100-0005　東京都千代田区丸の内1-6-6日本生命丸の内ビル21階
TEL : 03-6212-2930（直通）
E-MAIL ：info-sc@funaisoken.co.jp
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.239 ━ 2010.05.13
船井総研　コンサルタント　山本匡 発行
週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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☆今週のコンテンツ☆
『デベロッパー直営床について』
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『デベロッパー直営床について』
SCに空き床が出来てしまい、それがなかなか埋まらないという事態に
なった際に、デベロッパー直営で運営したらどうかとの議論がなされ
ます。実際、これまでお付き合いしてきた多くのSCでは、面積の大小
を別にして、なんらかの直営床があることが多いです。
時には、ある業種を誘致したいが、その企業に声をかけても入居して
いただけ無いという事情から直営化を検討する場合というのもありま
した。
これに対して、どのように考えるべきでしょうか。
デベロッパー業はあくまで貸し床業であり不動産業なので、直営事業
はやるべきではないという考え方があります。ただ、私自身は積極的
に直営事業を手がけて、それを時流とともに数年サイクルで次々と変
えてゆくというやり方に決して否定的ではありません。
現に、これまでお付き合いしてきたデベロッパーでも直営事業で相応
の収益を上げているところも多いです。
現在の商業施設においては、ノウハウの無い安易な貸し床事業という
のは、もはや成立しなくなってきています。
デベロッパーが小売・サービス業について一定以上の見識を持ったう
えで、それを人様に委託するか自らが手がけるかという選択になるの
が実際ではないでしょうか。小売サービス業に見識のあるデベロッパー
であれば、直営事業を手がけても相応の成果が上げられ、テナント導
入においても適切な選択が出来うるといえます。百貨店も総合スーパー
も小売業と不動産業のハイブリッド産業であるように、商業デベロッ
パーの直営床も今後は増加する傾向になるのではと思われます。
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☆今週のコンテンツ☆
『ムーミン列車で地域再生』
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皆様こんにちは。
船井総合研究所の丹羽英之でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
今回ご紹介する「いすみ鉄道の鳥塚社長」とは10年来のお付き合
いになります。
鉄道事業を通じて、地域を元気にしていく鳥塚社長の挑戦にぜひ
ご注目ください。
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☆ショッピングセンター経営のヒント☆　
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『ムーミン列車で地域再生』
第３セクター「いすみ鉄道」（大多喜町）の取り組みが注目を集めて
いる。いすみ鉄道は房総半島の山間部のいすみ市から大多喜町
にかけて走る全長 26.8kmの小さな鉄道。毎年1億円近くの赤字を
周辺４市町村が補助金で負担。2年の検証期間経て本年6月に
存続か再生かの判断を迫られている路線である。
いすみ鉄道株式会社　http://www.isumirail.co.jp/
このいすみ鉄道の再生に向けた取り組みを主導しているのが2代目
の民間公募で社長に就任した鳥塚亮（とりづかあきら）社長だ。
鳥塚社長は昨年6月に就任してから、日本で初めてムーミンをキャラ
クターにした列車を走らせ話題を呼んでいる。
東京から日帰り圏内にありながら、沿線には今でも里山や渓谷など
が点在し、懐かしい日本のふるさとの風景の中を走る列車を見て、
ムーミンをキャラクターにした観光路線化を思いついたという。
ムーミンは、30代～40代の世代に根強い人気があり、調和・争わな
いというキャラクターコンセプトがこの地域の特性にあっていた。
実際にこのムーミン列車を走らせてから、運行収入は確実にアップ
している。
しかし、いすみ鉄道は車両を6両しか保有しておらず運賃収入アップ
には自ずと限界がある。そのため、次なる取り組みとして「物販事業」
を推し進め、手始めに、無人駅であった国吉駅に「ムーミンショップ」
を開設。観光客へのお土産需要に応えている。
実は、鳥塚社長は鉄道前面展望ビデオを販売するパシナ倶楽部の
社長でもあり物販事業は鳥塚社長の得意とするところだった。
この物販事業は沿線での売店、催事出店、ウェブショッピングで今
期6千万円の売上を目標としている。
そして、最近注目を集めているのが「自社養成列車乗務員訓練士
募集」だ。
小さい頃の夢を叶えてみませんか？と訴えたこの募集は、訓練費
用700万円を自己負担するにもかかわらず、全国から問い合わせ
が殺到。2回実施した有料説明会に各 30名の申込みがあった。
鳥塚社長は言う。このような事業は自分1人だけでできるものでは
ない。沿線住民の理解と応援があってはじめて成り立つものだ。
その意味では、沿線の商店街メンバーが中心となったいすみ鉄道
応援団の協力は大きな支えになっている。
ムーミン谷の古里として、沿線をブランド化し、地域再生にまでつな
げる「いすみ鉄道」の今後に注目したい。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.236 ━ 2010.04.22
船井総研　コンサルタント　山本匡（ただし） 発行
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『地元主導SCのこれから』
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『地元主導SCのこれから』
過去20年のお付き合いの中では、地元主導SCの皆様とのご縁が深い
ように思います。
もともとは高度化資金などの制度的後押しと、大手量販店の郊外型
SC開発という時流にのって全国に地元主導SCが出来たと思います。
SCの歴史はこの40年、常に大型化の歴史であり、常に変化を求めら
れるものでした。
地元主導SCは、まずは地元商業者をとりまとめ、核店舗を誘致し、
開発用地の許認可を得ることができたかどうかというのが第一の
ハードルになりました。
次に、先発参入したところも、必ずといっていいほど後発組がよ
り大規模で進出してきますので、開業後に増床できたかどうかが
第二のハードルとなりました。
そして、次なるハードルは、後継体制の構築になると思われます。
開業当初の理事長ないし社長が現在も現役で長をつとめられてい
る組織もあれば、すでに2代目に移行している組織もありますが、
いずれにしても「専業デベロッパー」として続けるべきか、外部
資本に譲渡するか、あるいは資産管理会社となって運営を委託す
るか、現在様々な選択肢が提供されつつあります。
個人的には、過去に様々なSCのこのような後継相談に関与してき
ましたし、手がけた事例としては組合資産を売却して残留出店者
のみリースバックにするなどのドラスティックな転換も実現しま
した。
平成になってから開業したSCも、そろそろ代替わりが必要な時期
に来ていると思います。
いくつかの選択肢のなかから、どれを選ぶかについて、研究が必
要といえます。
また、これがPM会社や投資会社のビジネスチャンスになるともい
えます。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.235 ━ 2010.04.15
船井総研　コンサルタント　野田陽一郎 発行
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☆今週のコンテンツ☆
『お子さマナーにどう対応しますか？』
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『お子さマナーにどう対応しますか？』
ハードで対応できるサービスとヒューマンパワーで対応できるサー
ビスがあります。お子様やお子様連れのお客様に対応するサービス
はＳＣ経営において大きな要素です。
あるショッピングセンターの屋上でこんな光景を見ました。
そこは、軽飲食店があり、多数のイスも設置され、自由に来店客の
方が憩える場所になっています。
その一箇所に設置された証明写真機で、写真を撮るわけでなくお子
様3人が遊んでいました。子供たちが撮影機のイスに座ったり、騒
いだりしている側で、一緒にその母親3人も「○○ちゃんかわいい
ねー」「うまく座れたねー」と２０分程騒いでいました。
その時は証明写真を取ろうとするお客様はいませんでしたが、
子供とその親のはしゃぎ声で、その場ではかなり浮いていました。
ＳＣに関わる皆様はこの場面をどう考えますか？
他の方に直接迷惑になっていないからいいいのでは？
親の教育次第だから仕方がない？
子供が遊ばないように注意書きをする？
設置場所を移動して、子供が遊ばないようにする？
デベロッパー社員、近隣テナント社員等スタッフが声をかける？
小さなことですが、こういったところにも運営力の差が出て、他の
お客様に伝わる印象も異なります。
キッズ・ベビールームを作る、フードコートにお子様用イスを設置
する・・
これらはハードでサービス力を上げていく部分ですが、一番難しい
のが、マナー以上ハード未満のところだと思います。
これは人によって判断がわかれるだろう、マナーの部分を越えるだ
ろうから書いておくサービス、さすがに書くとくどいであろうマ
ナーの部分、ここまで言わなきゃいけませんか？という対応。
反面、これはハードで整えないと対応しきれない部分だろうから
設置するサービス。物理的にあったほうが便利なサービス施設。施
設によって判断も分かれます。
最も現実的なのは、段階的にお客様の声の集約、即時対応で新サー
ビスの設置、利用多数の場合次回リニューアル時のハードの設置を
実施する施設が多いです。
館内マナーを含めてサービス力を向上させていくところと、ハード
での向上で環境を向上させていくところのバランスをとりながら、
今後ますます集客施設、余暇時間利用施設としても需要が高まる
ＳＣとして継続して注力していきたいポイントです。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.233 ━ 2010.04.01
　船井総研　コンサルタント　山本匡 発行
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『ファスト化』
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『ファスト化』
SCのテナント構成も、従来型のチェーン専門店一辺倒からリージョナルチェーン
の発掘、古着などのリサイクル導入など、様々な選択肢が増えてきました。
また、物販以外にも医院、司法書士事務所や学習塾、中古車、仏壇仏具など多種
多様な業種が入店する時代になったといえます。
最近の新しい都市型商業ビルを見ますと、やはりファストファッションの導入が
大きな話題になっていると感じます。ただ、ファストファッションを導入すると
その店は集客しますが、その周辺の感度の高い店に波及効果があまりなく、むし
ろ相対的にはお客様が移動してしまうと感じられることもあるでしょう。また、
経済条件的にどうなのか？という意見もあります。
ファスト化の流れはアパレルよりも飲食のほうが先んじていたといえます。そし
ていまやファストフードのないSCはほとんどなく、たとえばマクドナルドなどは
ほとんど必須になっているといっても過言ではない状況といえます。ファミリー
レストランもファスト化しています。人気のあるサイゼリヤ、王将、日高屋など
はファスト食堂といえます。
100円ショップも、安かろう悪かろうはとっくの昔に脱却し、すでにファスト雑貨
店となっています。サービス関係も1000円カットやコンビニフィットネスなど、
次々とファスト化しています。
ファスト化の波は今後確実に押し寄せてきます。
アパレル各社もどんどんそのような業態開発に進むと思われます。
導入を試みるSC側では様々な軋轢が出てくると思われます。時代の流れとSC全体の
バランス、これまでの取引関係、様々な要因を考えた上での決断が必要になる時代
といえます。
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