カテゴリー: 出店・開発のヒント

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.255 ━ 2010.09.09
　船井総研　コンサルタント　丹羽　英之 発行
　週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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　☆今週のコンテンツ☆
『Main　Contents：ＮＳＣの活性化は食品（ＳＭ、専門店）で決まる』
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皆様こんにちは。
船井総合研究所の丹羽英之でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
次回のＳＣオフ会はＮＳＣの再生、活性化がメインテーマですが
今号は食品（ＳＭ・専門店）の重要性についてお伝えします。
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　☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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『ＮＳＣの活性化は食品（ＳＭ、専門店）で決まる』
ＳＣの売上アップは、個々のテナントの活性化では難しく、ＳＣ全
館の客数アップを図ることが最も効果的と言えます。
ですから、最も全館客数に貢献している食品ＳＭを強化すること
がポイントとなります。
特に、全館売上に占める食品ＳＭの売上（客数）構成比が高い
ＮＳＣではその傾向が顕著と言えます。
また、ＲＳＣのような広域商圏を狙った大規模ＳＣでも、食品ＳＭ
は足元商圏を固め、基礎集客に貢献しているのが実際です。
つまり、ＳＣの活性化は規模の大小、新旧に関わらず、食品ＳＭ
で決まるのです。
実際に現場でSC活性化に入る場合、出店している食品ＳＭの
タイプによって２つのお手伝いに分かれます。
ローカルＳＭが入っている場合は、商品ＭＤと売場づくりが弱く
競合に負け、客数をとりきれていない場合が多いので、食品
ＳＭそのものの活性化を優先させます。
（専門店の市場ゾーンも同様です。）
一方、ナショナルチェーンＳＭの場合は、商品ＭＤと売場づくり
は本部の意向が強く、なかなか現場レベルでの変更が効きま
せん。ですから、販促協力のみお願いすることが多いのです。
いずれにしても、食品ＳＭを核にして全館販促を組み立て直し、
基礎集客をアップしていく手法を優先させるのです。
もともと大型催事は全店参加で広域商圏を狙った販促ですが
この大型催事の販促内容を見直し、食品を柱に枚数を絞った
回数優先の販促に切り替えるのです。
つまり、確実に売上（客数）を見込める日を数多くつくることが
ポイントとなります。
例えば、週間では平日の100円均一や曜日市、休日の朝市
月間では１の市や１・２・３の市、20日・30日の感謝デー　etc
また、特典、サービス、割引などを全館の販促予算の中から
補填することで競合店との差別化を図るのです。
入店している食品ＳＭの単独販促に頼りすぎず、食品を全館
で応援することで、全館客数をアップさせるのです。
その結果として、個々テナントの売上アップに貢献するといった
流れをつくることが重要です。
ぜひ、ＮＳＣ活性化のためにも食品（ＳＭ、専門店）を応援する
仕組み、仕掛けを持ちたいものです。
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■週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
ご意見・ご感想お問い合わせなどは⇒ info-sc@funaisoken.co.jp
発行人：丹羽 英之（にわ ひでゆき）
編集担当：丹羽 英之（にわ ひでゆき）
発行所：株式会社船井総合研究所 第４経営支援部
〒100-0005 東京都千代田区丸の内1-6-6日本生命丸の内ビル21階
TEL : 03-6212-2930（直通）
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.247 ━ 2010.07.15
船井総研　コンサルタント　山本匡　発行
週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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☆今週のコンテンツ☆
『企画と運営』
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☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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『企画と運営』
SCを企画する立場と、SCを運営する立場。これは似て非なるものです。
私自身は企画する立場ではありますが、SCとはつくってオシマイではな
く、長期にわたって運営できてこそ意味のあることと考えて仕事をして
います。企画したものが話題を呼んだところで、すぐにダメになってし
まうようでは何にもなりません。ですので、ある程度の新規性や話題性
も欲しいのですが、それ以上に「この商圏、この物件で成立するかどう
か」ということを最重視して企画を考えることが大切だと常々感じてい
ます。少なくとも当初のコンセプトで10年は持たないと、追加投資がか
かってしまい事業性は悪化してしまいます。
ただ、ここ数年、開業あるいはリニュアルして話題になった施設を見て
いますと、どうしてこんないい立地に、こんな凝り過ぎて売れない店を？
と疑問に思う案件も少なくありません。もっと商圏に合ったベタな店舗
を誘致したほうが人気が出ると思うのに・・・と不思議に思います。
いっときの流行にのって、同じナショナルチェーンを異なる商圏でも
セット入店させて、気がつくと半分以上が脱落・・・などというケース
もあります。
小商圏型のSCなのに背伸びしたグレードの店を誘致したり、その商圏・
客層には不相応なファッショナブルな店を誘致したりしている例もあり
ます。
当初は「おお、よくこんな立地にこの店を入れたものだ」と、大企業
（とばかりは限りませんが）のリーシングパワーに驚きつつも、結局は
半年や1年でだめになったり、数年続いてはいるものの賃料も安くお荷
物になっている例も。これではテナントも大家さんも両方気の毒です。
当事者の周辺にお話をお伺いすると、「あたりまえな店を誘致する企画
では、新規性話題性に乏しく、何も考えて無いと社内で低い評価を受け
てしまう」場合もあるようです。
話題性新規性、あったほうがよいでしょうが、しかし、本質的にそれが
重要な軸なのでしょうか？
観光型などの施設であれば当然必要でしょう。
しかし生活密着のSCにまで、表面的な話題性や新規性が必要とは思えま
せん。
商業施設はその商圏の消費者に好かれ支持されることが最重要なことで
す。
作り手側の自己満足に走りすぎないよう、地域に適合したグレード、
ファッション性に合わせるということが大事なことといえるのではない
でしょうか。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.239 ━ 2010.05.13
船井総研　コンサルタント　山本匡 発行
週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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☆今週のコンテンツ☆
『デベロッパー直営床について』
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『デベロッパー直営床について』
SCに空き床が出来てしまい、それがなかなか埋まらないという事態に
なった際に、デベロッパー直営で運営したらどうかとの議論がなされ
ます。実際、これまでお付き合いしてきた多くのSCでは、面積の大小
を別にして、なんらかの直営床があることが多いです。
時には、ある業種を誘致したいが、その企業に声をかけても入居して
いただけ無いという事情から直営化を検討する場合というのもありま
した。
これに対して、どのように考えるべきでしょうか。
デベロッパー業はあくまで貸し床業であり不動産業なので、直営事業
はやるべきではないという考え方があります。ただ、私自身は積極的
に直営事業を手がけて、それを時流とともに数年サイクルで次々と変
えてゆくというやり方に決して否定的ではありません。
現に、これまでお付き合いしてきたデベロッパーでも直営事業で相応
の収益を上げているところも多いです。
現在の商業施設においては、ノウハウの無い安易な貸し床事業という
のは、もはや成立しなくなってきています。
デベロッパーが小売・サービス業について一定以上の見識を持ったう
えで、それを人様に委託するか自らが手がけるかという選択になるの
が実際ではないでしょうか。小売サービス業に見識のあるデベロッパー
であれば、直営事業を手がけても相応の成果が上げられ、テナント導
入においても適切な選択が出来うるといえます。百貨店も総合スーパー
も小売業と不動産業のハイブリッド産業であるように、商業デベロッ
パーの直営床も今後は増加する傾向になるのではと思われます。
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ご意見・ご感想お問い合わせなどは⇒ info-sc@funaisoken.co.jp
発行人：山本匡（やまもとただし）
編集担当：菊池正寛（きくちまさひろ）
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.236 ━ 2010.04.22
船井総研　コンサルタント　山本匡（ただし） 発行
週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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☆今週のコンテンツ☆
『地元主導SCのこれから』
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『地元主導SCのこれから』
過去20年のお付き合いの中では、地元主導SCの皆様とのご縁が深い
ように思います。
もともとは高度化資金などの制度的後押しと、大手量販店の郊外型
SC開発という時流にのって全国に地元主導SCが出来たと思います。
SCの歴史はこの40年、常に大型化の歴史であり、常に変化を求めら
れるものでした。
地元主導SCは、まずは地元商業者をとりまとめ、核店舗を誘致し、
開発用地の許認可を得ることができたかどうかというのが第一の
ハードルになりました。
次に、先発参入したところも、必ずといっていいほど後発組がよ
り大規模で進出してきますので、開業後に増床できたかどうかが
第二のハードルとなりました。
そして、次なるハードルは、後継体制の構築になると思われます。
開業当初の理事長ないし社長が現在も現役で長をつとめられてい
る組織もあれば、すでに2代目に移行している組織もありますが、
いずれにしても「専業デベロッパー」として続けるべきか、外部
資本に譲渡するか、あるいは資産管理会社となって運営を委託す
るか、現在様々な選択肢が提供されつつあります。
個人的には、過去に様々なSCのこのような後継相談に関与してき
ましたし、手がけた事例としては組合資産を売却して残留出店者
のみリースバックにするなどのドラスティックな転換も実現しま
した。
平成になってから開業したSCも、そろそろ代替わりが必要な時期
に来ていると思います。
いくつかの選択肢のなかから、どれを選ぶかについて、研究が必
要といえます。
また、これがPM会社や投資会社のビジネスチャンスになるともい
えます。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.233 ━ 2010.04.01
　船井総研　コンサルタント　山本匡 発行
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　☆今週のコンテンツ☆
『ファスト化』
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『ファスト化』
SCのテナント構成も、従来型のチェーン専門店一辺倒からリージョナルチェーン
の発掘、古着などのリサイクル導入など、様々な選択肢が増えてきました。
また、物販以外にも医院、司法書士事務所や学習塾、中古車、仏壇仏具など多種
多様な業種が入店する時代になったといえます。
最近の新しい都市型商業ビルを見ますと、やはりファストファッションの導入が
大きな話題になっていると感じます。ただ、ファストファッションを導入すると
その店は集客しますが、その周辺の感度の高い店に波及効果があまりなく、むし
ろ相対的にはお客様が移動してしまうと感じられることもあるでしょう。また、
経済条件的にどうなのか？という意見もあります。
ファスト化の流れはアパレルよりも飲食のほうが先んじていたといえます。そし
ていまやファストフードのないSCはほとんどなく、たとえばマクドナルドなどは
ほとんど必須になっているといっても過言ではない状況といえます。ファミリー
レストランもファスト化しています。人気のあるサイゼリヤ、王将、日高屋など
はファスト食堂といえます。
100円ショップも、安かろう悪かろうはとっくの昔に脱却し、すでにファスト雑貨
店となっています。サービス関係も1000円カットやコンビニフィットネスなど、
次々とファスト化しています。
ファスト化の波は今後確実に押し寄せてきます。
アパレル各社もどんどんそのような業態開発に進むと思われます。
導入を試みるSC側では様々な軋轢が出てくると思われます。時代の流れとSC全体の
バランス、これまでの取引関係、様々な要因を考えた上での決断が必要になる時代
といえます。
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■週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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発行人：山本匡（やまもとただし）
編集担当：菊池正寛（きくちまさひろ）
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〒100-0005　東京都千代田区丸の内1-6-6　日本生命丸の内ビル21階
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　今週のコンテンツ
『店舗開発読本３』情報レポートの限定プレゼントご案内
『2010年最新　ショッピングセンター販促セミナー』のご案内
『ＳＣ経営のヒント227　リーシングソースの変化』
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皆様こんにちは。
船井総合研究所の山本匡でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
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『リーシングソースの変化』　
テナントリーシングにあたっては、出店意欲旺盛な企業を誘致するというのが
王道なのですが、ここしばらくはそういう企業がめっきり減っている状況です。
いま現在、比較的出店意欲が旺盛な業態としては、外資系や大手を除くと以下の
グループがあると感じています。
・リサイクル関連（総合型、アパレルなど）
・ニュービジネス関連（１０００円カット理髪、マッサージサロン、エステ　等）
・ジャストプライス関連（３００円ショップ、一律○○○円居酒屋orバー）
・駅ビル系ファッション（ヤングではあるが中年女性も買える価格とテイスト）
・低単価飲食店
・こだわり系飲食店（一言で表現できないが個性とパワーのある企業グループ）
などがあげられます。
このほかにはネットショップで調子のいい会社がリアル店舗を持ちたいというの
があります。
楽天などで上位に入る店はネットだけの店よりもリアル店舗とネットの両方で展
開しているところが多く、やはりリアル店舗があることでの安心感やリアル店舗
の情報収集機能等も見直されています。
以前に関わったある案件では、小さなパソコンショップが数多く入居していたの
ですが、オーナーの方々に出店理由を尋ねますと、「外商だけでは顧客に信頼し
てもらえないため、小さくとも顧客がわかる場所に店を持つ必要があった」と皆
がおっしゃっていました。
今はネット専業店も増えましたが、客の立場としては問い合わせのメールを送っ
ても一向に返事をよこしてこないネット専業店もある現実を見ますと、やはりリ
アルの窓口を持っている会社のほうがなにかと安心なものです。
こういったネット有力店をイベント開催で誘致することを百貨店も取組み始めまし
た。
伸びている有力専門店にとっては、リアルとネットの双方での仕掛け方が重要視さ
れています。
地方のSCや駅ビルにおいても、地元の有力ネットショップがネットからリアルに進
出する時代になるのではと思えます。こればっかりはいくら街を見てもわからない
ので、ネット事情にも通じておく必要がありますね。
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■　船井総研ショッピングセンターチーム　ホームページご紹介！！
　　https://sc.funaisoken.co.jp/
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■週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.224 ━ 2010.01.28
　船井総研　山本　匡 発行
　秘策伝授！！
　★ショッピングセンター経営のヒント★
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【MAIN CONTENTS】
「面積7掛け時代」　
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
こんにちは。
船井総研、山本　匡でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
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～第８回 ショッピングセンター経営のための無料勉強会～のご案内
２０１０年２月１８日（木）＠船井総研東京丸の内事務所にて開催！！
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船井総合研究所のショッピングセンター専門のコンサルタント山本匡と
丹羽英之による好例の無料勉強会を2月18日開催いたします。
最新の動向、現場の生の情報、業績アップノウハウについてたっぷり
お話させていただきます。
■開催概要
◇日時：平成２２年２月１８日（木）１８：３０～
◇場所：船井総合研究所 東京本社 （ＪＲ東京駅丸の内北口徒歩１分）
◇参加費：無料（懇親会参加の方はお一人様500円）
■お申し込み方法
以下のサイトからお申込み下さい。
http://www.funaisoken.co.jp/site/seminar/semina_1262624399_4.html
■問い合わせ窓口
TEL：03-6212-2930　【担当：菊池正寛（きくちまさひろ）】
info-sc@funaisoken.co.jpまでお問い合わせ下さい。
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デフレでも、もっと集客を伸ばしたい　経営者様・販促ご担当者様へ
あ～なるほど！こうすればよかったのか…と実感できるセミナーを開催します。
ショッピングセンターの業績アップに関わらせて頂いてから18年。４０を越える
ショッピングセンター経営者の方々とお会いしていく中で、デフレでも伸ばせる
「販促のコツ」が見えて参りました。
今回セミナーでこの「販促のコツ」をわかりやすく同業種・異業種の成功事例を
交えて、株式会社ipoca代表の一之瀬卓様（日本初！グラフで分析ケータイ）と
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ショッピングセンター販促の新時代　デフレ時代の秘策とは！
船井総合研究所　ショッピングセンターチーム　丹羽　英之
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第３講座　【ショップ・テナントのソフトリニューアル法】
ＳＣマネージャーが現場で実践する為の具体的なノウハウ！
船井総合研究所　ショッピングセンターチーム　丹羽　英之
第４講座　【オンリーワンSCを目指して】
まとめ講座
船井総合研究所　ショッピングセンターチーム　山本　匡
■日時： 平成22年2月22日（月）13：00～17：00（12:45～受付開始）
■会場： 東京会場:コンワビル13階
■料金： 31,500円/人
★お申し込みはコチラ↓↓↓
http://www.funaisoken.co.jp/site/seminar/semina_1264057355_0.html
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『面積7掛け時代』
全国的にショッピングセンターの業績が悪化し、空き床が増えています。
比較的よいのは駅ビルと郊外型のモールですが、それとてのきなみ10%
程度の売上減少に見舞われています。
全般的には、3年前の7掛け程度の売上になっているところが多く、SCも
物販の面積をそれだけ削減しないとならないのではと感じられます。
このような時流を見た場合、SCのテナントミックス構造は変化せざるを
得ないといえます。
物販店舗の長期的な低下トレンドは避けられません。日本の世帯年収は
ダウントレンドにあり、90年代に比べて世帯年収は100万円低下していま
すし、今後しばらくは、さらに下がると思われます。
加えてネットなどの通販市場が成長しています。そうなると、多くのSC
では物販面積が過剰になってゆくため、物販面積を縮小しつつ、非物販
比率を上げてゆかざるを得なくなります。
かつてのSCの非物販売上比率は10%程度だったのですが、現在大型ＳＣで
は22～24%にまで拡大しています。近い将来には30%に近づいてゆくので
はないかと思われます。
SCのリニューアルも、物販面積を圧縮して空き床に非物販を入れてゆくと
いうリニューアルにならざるをえないと思います。
ですので、物販で有望な店舗を探して入れ替えてゆくのもさることながら、
これまであまりSCに入居していなかったような非物販テナントを発掘して
入居を促してゆくことが、既存SCのリーシング基本方向になると思われま
す。
ATM、保険会社、銀行などは20年前にはほとんど脚光を浴びていないもの
でしたし、映画館や大型ゲームセンター、スポーツクラブが増加したのも
この10年です。
これからはアメリカのSCのような弁護士・会計士・司法書士事務所や、不
動産会社、レンタル店、リサイクル店、学習塾、サロンビジネス、各種ク
リニック、自動車販売、などの非物販ビジネスの強化が入居率向上のため
の一手になると思われます。
総売上が下がる中で、いかにして賃料収入を確保するか、どのSCのマネー
ジャーもそれで頭を悩ませているご時世とは思いますが、未発掘のサービ
ス業態へのチャレンジが必要になってきているといえます。
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＊　経営コンサルタント 丹羽 英之
＊　発行人：株式会社船井総合研究所　ショッピングセンターチーム
＊　ホームページ：https://sc.funaisoken.co.jp/
＊　E-MAIL：