ショッピングセンター経営のヒント87：
『ＳＣリニュアルに向けてvol.1 リニュアル前に準備すること』
●事前に計画をたてておく
リニュアルの話が出る発端は、
だいたいが設備の老朽化や内装の陳腐化と同時期に業績の低下が起こるときです。
あるいは競合店ができるとの情報がある場合もそうですが、
リニュアルに着手してからオープンまで相応の時間がかかる場合もあり、
競合情報をつかんでからでは手遅れというケースが多いです。
するならば、競合開店の前にしなければ意味がありません。
できれば、開業から何年おきにはリニュアルすると計画してからスタートする必要があります。
あるお手伝い先ではほぼ５〜６年に１度は投資をするというスケジュールがあり、
これまでに３回もリニュアルを実行しています。
●まずは即時業績向上
それでは皆さんリニュアルしましょう、
でうまく進めばいいですが、たいていは各テナントの業績が低下して、
オーナーの投資意欲も萎えていることが大半です。
ですので、こういう場合はまずは即時業績向上から入ることが大事です。
具体的には、店長勉強会を開催するとともに、特別招待会や周年祭などの大型祭事を企画し、
これを成功させて弾みをつけます。
その後は継続的に個店の支援を実施し、
特に不振店はリニュアル後どうすべきか個別に相談に乗ってアドバイスしてゆきます。
●資金のめどはたっているか
お金がなければ何もできません。
なければ、出てくる方法を考えてねばなりません。
銀行が貸してくれればそれでいいという場合もありますが、
私が過去にかかわったケースでは、以下の様々な手法を考案しました。
◇第三者に土地建物を売却してリースバックに切り替えリニュアル費用捻出
◇別館を第三者に売却することで資金確保
◇主要株主の増資により調達
このほかには土地建物の証券化という方法もあります。
たいていこういう資金捻出については、
ご相談にのるたびに「そんなことが可能なのか？」と驚かれますが、
知恵を絞ればなんとかなるものですし、実際ウルトラＣみたいなこともやっています。
●経営体制は今後も大丈夫か
社長の年齢、後継者の有無、
あるいは協同組合やそれに類する地元主導の場合、現役員がいつまで続けるのか。
リニュアルすると、その投資回収に相応の期間を必要としますから、
「リニュアルを最後に勇退する」なんてわけにはいかなくなります。
いつまで今の体制で経営を続けるのか？この問題は非常に大きいです。
特に地元企業の経営によるデベロッパー様には、永遠に若く元気ではなく、
しかも後継者が育ちにくいような環境で、出口をどこに見据えるのが適切なのか、
この課題から目を離さないでほしいと思います。
次回以降は、SCリニュアルの計画を考える上での実務に言及してゆきたいと思います。
●[次回以降の予定】
ＳＣリニュアルに向けて vol.2 面積バランスは適正か
ＳＣリニュアルに向けて vol.3 レイアウトはこのままでいいのか
ＳＣリニュアルに向けて vol.4 MDにかたよりがないか
ＳＣリニュアルに向けて vol.5 テナント個々のパワーはどうか
ＳＣリニュアルに向けて vol.6 関連業者さんの選定
ＳＣリニュアルに向けて vol.7 スケジュールと体制
ＳＣリニュアルに向けて vol.8 経営体制はこれでいいのか
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