━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.185 ━ 2009.03.05
船井総研 山本 匡 発行
秘策伝授！！
★ショッピングセンター経営のヒント★
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【MAIN CONTENTS】
「ブランディング 2態」
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こんにちは。
船井総研、山本 匡でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
この場をお借りして、特別無料経営相談と第３回ＳＣメルマガオフ会の告知を
させていただきます。
■特別無料経営相談の日実施■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
皆様からのご要望にお応えして、月に一日、東京本社（丸の内）にて無料相談
の日を設けることといたしました。
株式会社 船井総合研究所の山本 匡、丹羽英之が担当させていただきます。
ご相談内容としては、SCオーナー・デベロッパー様向けに商業施設の開発、
販促活性化、リニューアル、組織再構築、契約更新等のご相談、SCや商業施設
に出店をご検討中の専門店様のご相談、SCを対象にイベントやシステムの導入
提案をなさっている方、流通企業やSCに投融資されていらっしゃる金融機関の
方々、などなど、幅広い相談内容に対応可能です。
特に最近、SCのプロパティマネジメントの見直しについての相談を数多く頂戴
いたします。ぜひお気軽にご相談下されればと思います。
原則として毎月第二月曜日に実施いたします。
2009年上半期の予定は、
2月16日 3月16日 4月20日 5月18日 6月15日となります。
時間はお一組様1時間～1時間半を予定しています。
■お申し込み方法■
件名に「経営相談希望」と明記し下記必要事項を記入のうえ、開催４日前まで
にメール
を調整し、弊社より連絡を致します。
・希望日
・会社名
・申込者役職
・申込者部署名
・申込者氏名
・ご参加人数
・ご連絡先（電話番号、メールアドレス）
資料等必要なものがありましたら当日お持ち頂けると幸いです。（秘密厳守）
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無料参加！！ご好評に付き！！
第３回「ＳＣ経営のヒント」のオフ会
２００９年３月１３日（金）に丸の内事務所にて開催！！
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講師陣として、ＳＣ支援チームリーダー山本匡と丹羽英之がお話いたします。
内容は、「最新ＳＣ現場情報」となります。
今回はＳＣを活用して好業績を上げている新しい業態をいくつかご紹介すると
ともに、現場のテナント出店者にとってのＳＣ選択のポイントについてもお話
したいと思います。更には前回同様、メルマガでは書けないような現場の情報、
最新の業績アップノウハウなどについてもフランクに語りたいと思います。
尚、講師からの話の後は、質疑応答の時間や、情報交換を兼ねました懇親会の
時間も設けております。
【開催概要】
◇日時：平成２１年３月１３日（金）１８時３０分～
◇場所：船井総合研究所 東京本社
東京駅丸の内北口徒歩１分 日本生命丸の内ビル２１階
◇参加費：無料（懇親会出席の方はお一人様1,000円お願い致します。）
◇スケジュール
１．講師からお話 18:30～19:30
２．質疑応答 19:30～20:00
３．懇親会 20:00～21:00
■お申し込み方法■
info-sc@funaisoken.co.jpまで直接メール下さい。
件名に「ＳＣオフ会参加希望」と明記し、
１．ご参加される全員の方のお名前
２．会社名、部署名、会社ご住所、電話番号
３．懇親会の出席有無
をご記入に上、ご送信下さい。
お申し込みに際しご質問などがありましたら、お聞かせ頂ければと思います。
お問合せは03-6212-2930【担当：富樫】まで御願い致します。
※社内・取引先など転送はご自由です。どんどん転送してください。
※口コミはあなたから始まります。作り出してください！
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■１つ上流へ
「ブランディング」という言葉が使われるようになって久しいですが、
ブランドの必要性や考え方も時代に応じて変化してきています。
大手アパレルチェーンが多数のブランドを開発した背景には、主たる出店先で
ある百貨店の中のインストアシェアを高めるということがありました。同じ
百貨店から少しでも多くの売場面積を得るために多種多様なブランドを開発し
たわけです。
企業CIの導入が流行した背景としては、古臭い昔からのイメージを払拭して、
新しい社名とロゴでイメージを一新して、対消費者はもとより、働いている
社員のモチベーションを高めるためのブランディングがなされました。
これからの時代のイケてる会社に生まれ変わるという要素が大きかったわけ
です。
特にこれといった広告活動を行わなくとも、日本製の自動車や家電の品質の
高さは実際に使う人が実感するため、国際的なブランド力の強さとして広く
認知されました。ただ、これは諸外国の製品品質が高まるにつれてキャッチ
アップされてきていることでもあります。
現代において、メジャーになっているブランディング手法は、大きく2態に分か
れていると感じられます。
ひとつは、セレクトショップやスーパープランドに代表されるように、
それなりに原価のかかった商品を、さらに高付加価値で市場流通させるために、
権威ある人たちの高い評価や歴史的な歩みをストーリーとして加えて、幻想的
価値を高めるという方法です。
もうひとつは、ユニクロやIKEAのように比較的安価なものを、実用上十分かつ
ファッション性も一定程度以上満たしていて、「これで十分」という方向での
付加価値の高め方です。かつては、安価な商品には「安かろう悪かろう」
「かっこ悪い」「貧乏くさい」というイメージがつきまとっていたものですが、
現代においてメジャーになっているチェーン企業はこういったイメージを払拭
し、性能十分でファッション性も低くなく利用していても他人から低い評価を
受けないというイメージを確立していると思えます。
SCのブランドも、確立されているのは駅ビルファッションビルで数社、アウト
レット数社、モールで数社といったところで、それ以外のデベロッパーは当た
り外れが大きいと評価されていると思います。
つまりは、開発・運営力において一定以上の水準を常に保っているかどうかが
問われます。
上記の２態の考え方でみてみますと、賃料は高いながら安定的に売上が上がる
SC、一方でローコストで開発され賃料もリーズナブルで、それでいてそこそこ
売れて利益も出るSC、このいずれの道においてデベロッパーとしてのブランド
力を磨いてゆくかということになります。
もっとも、今後は開発という局面は減り、運営品質が問われる時代になります。
SCの運営・管理能力がSCのブランド価値を決定付けることになるでしょう。
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現在、大きく外部環境が変わる中で、店舗開発を取巻く状況も日々刻々と変化
をしています。
「店舗開発読本３」により、更なる知識を深めて頂き、皆様の店舗開発のお役
に立てれば幸いです。
※特に社長・役員・店舗開発担当者様より大反響を頂いております。
もちろんの事ながら、船井総研が誇る「店舗開発のスペシャリスト」、ショッ
ピングセンター支援チームリーダー山本 匡が直接監修です。
【目次】
１．チェーン店舗の出店と売上予測
～売上予測の「実践的」な手法～
２．事例編
３．さいごに
■お申込み方法■
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（１）お名前、（２）会社名、（３）部署名、（４）送付先、（５）電話番号
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送信頂く際にご相談などがありましたらお聞かせ頂ければと思います。
なお、「店舗開発読本１」もほんのわずかながら残りがありますので、ご希望
の方はお申し出下さい。
またアンケートを同封いたしますのでＦＡＸにてご返信いただけましたら幸い
です。ご協力お願いいたします。
※申し訳ありませんが今回は申し込み先着順で20名の方とさせていただきます。
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＊ 経営コンサルタント 山本 匡
＊ 発行人：株式会社船井総合研究所 ショッピングセンター支援チーム一同
＊ ホームページ：https://sc.funaisoken.co.jp/
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カテゴリー: 出店・開発のヒント
ＳＣ経営のヒント179：米国での成長業種
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.179━2009.01.22
船井総研 山本匡発行
秘策伝授！！
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【MAIN CONTENTS】
「米国での成長業種」
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船井総研、山本匡でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
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の日を設けることといたしました。
株式会社 船井総合研究所の山本 匡、丹羽英之が担当させていただきます。
ご相談内容としては、SCオーナー・デベロッパー様向けに商業施設の開発、
販促活性化、リニューアル、組織再構築、契約更新等のご相談、SCや商業施設
に出店をご検討中の専門店様のご相談、SCを対象にイベントやシステムの導入
提案をなさっている方、流通企業やSCに投融資されていらっしゃる金融機関の
方々、などなど、幅広い相談内容に対応可能です。
特に最近、SCのプロパティマネジメントの見直しについての相談を数多く頂戴
いたします。ぜひお気軽にご相談下されればと思います。
原則として毎月第二月曜日に実施いたします。
2009年上半期の予定は、
2月16日 3月16日 4月20日 5月18日 6月15日となります。
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■お申し込み方法■
件名に「経営相談希望」と明記し下記必要事項を記入のうえ、開催４日前まで
にメール
２営業日以内にお時間を調整し、弊社より連絡を致します。
・希望日
・会社名
・申込者役職
・申込者部署名
・申込者氏名
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■米国での成長業種
米国では日本以上に景況感は悪く、2008年11/5～12/25のクリスマスセールは惨敗
に終わりました。
特にwomen’s apparel、electronics、luxuryの3分野では昨年比20%以上ダウンして
おり、online shoppingが昨年比2%ダウンということで、他の分野はすべて10%以上
の落ち込みとなっています。デパートはのきなみ悲惨な状況です。
ただ、そういう状況の中で、業績を伸ばしているアパレルチェーンがいくつかあり
ます。
Aeropostale、Hot topic、Buckleの3社は昨年比で10%以上伸長しているとのこと
です。
Business week誌等からの情報によりますと、米国で伸びている分野の特徴は次の
ようになっているそうです。
１．18～25才をターゲットとするカジュアル衣料
この世代は過去にリセッションを体験したことがなく、いわゆる不況「感」
が少ない人たち
それでいて、「他人とは違う服を着たい」人たち（GAP既存店14%ダウン）
手に届く価格（Abercrombie & Fitchも既存店24%ダウン）
２．～35才の自宅から職場に通っているパラサイト・シングル対象
家賃負担がなく、可処分所得が高い層になります
３．金融商品に「投資しなかった」シニア層
やや乱暴ですが、新聞を読まずTVのニュース番組を見ない人は不況感も少ないとい
えます。
不況の影響の直撃を受けている層はその逆で、不況感があり、家賃やローンを支払
い可処分所得が少ない層で、なおかつ金融商品への投資で失敗した人たちというこ
とになります。
日本において上記の条件で考えて見ますと、１．や２．は現在の駅ビルのMDとかな
り整合しているように思います。故に駅ビルはまだ好調です。
また、これまで郊外で好調だったベーシックカジュアルは、今後成熟化するにつれ
て「他人とは違う服」を志向する客層が離れる可能性があり、
安価なカジュアルのヴァリエーションが期待されることになります。
一方で、ファミリーやミセス層はいっそう財布の紐が固くなると想定されます。
買上点数、客数はさほど落ちなくても、客単価は確実に下がると想定されます。
米国で高級志向の店は全般的に調子が悪く、ディスカウント型の店が調子がいいと
いうのも、これからの日本の進む道を示しているようです。
私が感じますのは、多くのSCでアパレル関係とフードコートやレストランの単価が
この数年間上昇傾向にありますが、なかには中身を伴わないままに値段だけ高くし
た店も増えてきており、これらは今後業績が下がると想定されます。
これからのテナントスイッチにおいては、物販飲食ともに低単価でヴァリューの高
い店を増やす必要があると思えます。
今後しばらくは不況期においても相対的に消費意欲の衰えていない客層を狙ってゆ
くことがポイントとなるといえます。
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～ 好評につき追加増刷分無料プレゼント ～
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頂戴しましたので、 この度、新たに「店舗開発読本 ３」を作成いたしました。
現在、大きく外部環境が変わる中で、店舗開発を取巻く状況も日々刻々と変化
をしています。
「店舗開発読本３」により、更なる知識を深めて頂き、皆様の店舗開発のお役
に立てれば幸いです。
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もちろんの事ながら、船井総研が誇る「店舗開発のスペシャリスト」、ショッ
ピングセンター支援チームリーダー山本 匡が直接監修です。
【目次】
１．チェーン店舗の出店と売上予測
～売上予測の「実践的」な手法～
２．事例編
３．さいごに
■お申込み方法■
info-sc@funaisoken.co.jpまで直接メールをご送信下さい。
件名に「店舗開発読本3プレゼント」と明記し、
（１）お名前、（２）会社名、（３）部署名、（４）送付先、
（５）電話番号
を記入のうえ、ご送信下さい。
送信頂く際にご相談などがありましたらお聞かせ頂ければと思います。
なお、「店舗開発読本１」もほんのわずかながら残りがありますので、ご希望
の方はお申し出下さい。
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支援チーム一同
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SC経営のヒント176:集客・売上アップにつながるPM業務の再構築
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.176━2008.12.25
船井総研 山本匡発行
秘策伝授！！
★ショッピングセンター経営のヒント★
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【main contents】「集客・売上アップにつながるPM業務の再構築」
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こんにちは。
船井総研、山本匡でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
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■集客・売上アップにつながるPM業務の再構築
不動産市況が好況の時に買収されたり開発されたSCの多くは、長期
保有だけではなく、短期売却目的のものも多かったといえます。
それゆえ、買収した不動産会社やファンドにとっては売却するまで
のつなぎとして、PM会社を活用して運営を委託するというやり方が
一般的でした。しかし、昨今の不動産不況化では、売却目的だった
SCが売れず、結果的に長期保有せざるを得ないという境遇下で、私
どもにもいろいろな相談が舞い込むようになってきました。
短期保有を前提としたPM業務と長期保有を前提としたPMはその目的、
仕事内容が異なってきます。
長期保有を前提とした場合、ハード面では設備のメンテナンスをし
っかり実施しなければ後々修繕にコストがかかるということがあり
ます。それよりもSCとしてはソフト面での販促・集客の取り組みが
重要になります。
投資家にとってのヴァリューアップとは賃貸料を増額することです
が、固定家賃のテナントと交渉するにせよ、売上歩合で賦課するに
せよ、業績が向上していないSCで賃貸料だけ引き上げるのは困難な
話です。また、既存店を追い出して、より賃貸料の高いテナントに
スイッチするなどという考えも、立地環境に恵まれた一部のSC以外
ではあまり現実感のない話です。それどころか、既存店から賃料減
額要求が毎年のようにやってきているはずです。
デベロッパーとテナントはあくまでWIN-WINの関係でないことには、
共存共栄は図れなくなってしまいます。
ですので、長期保有を前提としたPM業務の力点は、販売・集客の取
組強化ということになります。SCはその集積力が何よりも強みで、
個々の専門店が販促を実施するより館全体での仕掛けのほうがはる
かに効果があります。
しかしながら、運営主体に販促実務に対する経験・知見とリーダー
シップがないことにはできません。
特に最近、このような販促集客実務実務について、私どもにサポー
トを依頼されるケースが増えてきています。
一般的にPM業務では現場に常駐して業務をこなすことが多いのです
が、販売促進の企画をとりまとめ、テナント勉強会を実施し、個々
のテナントの個別相談や臨店支援をするという業務は特に常駐の必
要がありませんので、定期的に専門家を派遣するという方式で時間
もコストも軽減されますし、実務に取り組めば必ずといっていいほ
ど成果が明確になります。
過去にご相談に乗ったケースとしては、販売促進費用の徴収が不十
分であるとか、これまで統一的な取り組みを実施したことがない、
定期的な会議体がない、などなど様々な「困難な要因」があげられ
ているのですが、いずれもクリアする方法があります。このような
「販促アウトソーシング」についてご興味がある方は、ぜひお気軽
にお問い合わせいただければと思います。
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大反響だった小冊子「店舗開発読本」「店舗開発読本２」の続編
希望の お声を頂戴しましたので、 この度、新たに「店舗開発読本
３」を作成いたしました。
現在、大きく外部環境が変わる中で、店舗開発を取巻く状況も日々
刻々と変化をしています。
「店舗開発読本３」により、更なる知識を深めて頂き、皆様の店舗
開発のお役に 立てれば幸いです。
※特に社長・役員・店舗開発担当者様より大反響を頂いております。
もちろんの事ながら、船井総研が誇る「店舗開発のスペシャリスト」、
ショッピングセンター支援チームリーダー山本 匡が直接監修です。
【目次】
１．チェーン店舗の出店と売上予測
～売上予測の「実践的」な手法～
２．事例編
３．さいごに
■お申込み方法■
info-sc@funaisoken.co.jpまで直接メールをご送信下さい。
件名に「店舗開発読本3プレゼント」と明記し、お名前、会社名、部
署名、 会社ご住所、電話番号を記入の上、ご送信下さい。
送信頂く際にご相談などがありましたらお聞かせ頂ければと思います。
なお、「店舗開発読本１」もほんのわずかながら残りがありますの
で、ご希望の方はお申し出下さい。
またアンケートを同封いたしますのでＦＡＸにてご返信いただけまし
たら幸いです。 ご協力お願いいたします。
※申し訳ありませんが今回は、申し込み先着順で20名の方とさせて
いただきます。
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＊ 経営コンサルタント 山本匡
＊ 発行人：株式会社船井総合研究所 ショッピングセンター支援チーム一同
＊ ホームページ：http://funai-sc.com/
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SC経営のヒント173:駆け込み出店SCの現況
━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.173━2008.12.05
船井総研コンサルタント 山本 匡発行
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【main contents】「駆け込み出店SCの現況」
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こんにちは。
船井総研、山本匡でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
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■駆け込み出店SCの現況
この1ヶ月、新築のSCが全国に次々と開業しています。
ナショナルチェーンの出店が慎重になる一方で、
従来より面積が大きく区画数の多いSCが出来上がる結果、
開業時の入居率が低下するという結果になっています。
SCによって程度は異なりますが、数店舗の空き区画から
数十店舗以上の空き区画（催事等で埋め合わせていますが）が
発生しているものもあります。また、区画を埋めているにせよ、
経済条件をかなりダンピングしてしまっているのが実情です。
SCによっては、空き区画を一箇所に集中させて壁を立てて閉鎖したり、
あるいは広場のようにしたりしています。
しかし、どのSCもみなこういう状況かといいますと
決してそうではなく、駅ビルおよび大都市駅前の大型SCなど、
営業上有望とみられるSCについては、賃料ダンピングもなく、
従前どおりの賃料条件で妥結しています。
専門店の立場から見て、
ダンピングされた条件が自社だけのものであればよいのですが、
しかし全体的に安くなっているとしたら、
はたしてそのデベロッパーはその収入で
今後そのSCを運営し続けられるものでしょうか。
販促費は必要額以下に抑えられ、
メンテナンスも最小限になり、
集客不振を招いてさらに空き区画が増加する・・・
という負のスパイラルに陥ってゆくと、
最終的にはSCを縮小ないし閉鎖せざるを得ない
という状況に追い込まれるところも出てくることでしょう。
そういう状況の中でも当初の目論見どおり
営業を続けられるでしょうか。
もちろん、これから空き床を埋めて
全体を活性化できる力のあるデベロッパーであれば、
そのようなことにはならないでしょう。
しかし、私は賃料ダンピングは専門店にとって
決して出店好機ではないと考えています。
むしろ、こういう状況の中ですら強気な賃料設定を
提示してくるデベロッパーのほうが、
自社の開発するSCにそれだけの自信を持っていて、
立地規模内容的に優位なものである
可能性が高いのではないでしょうか。
「賃料が非常に安いから出店した」
「埋まらないから賃料を大幅に安くした」
これらは、SC開発のスタート時点から、
大きく間違っているように思えてなりません。
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大反響だった小冊子、「店舗開発読本」「店舗開発読本２」の続編希望の
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もちろんの事ながら、船井総研が誇る「店舗開発のスペシャリスト」、
ショッピングセンター支援チームリーダー山本 匡が直接監修です。
【目次】
１．チェーン店舗の出店と売上予測
～売上予測の「実践的」な手法～
２．事例編
３．さいごに
■お申込み方法■
info-sc@funaisoken.co.jpまで直接メールをご送信下さい。
件名に「店舗開発読本3プレゼント」と明記し、お名前、会社名、部署名、
会社ご住所、電話番号を記入の上、ご送信下さい。
送信頂く際にご相談などがありましたら、お聞かせ頂ければと思います。
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ご希望の方はお申し出下さい。
また、アンケートを同封いたしますのでＦＡＸにてご返信いただけましたら幸いです。
ご協力お願いいたします。
※申し訳ありませんが今回は、申し込み先着順で20名の方とさせていただきます。
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＊ E-MAIL：< info-sc@funaisoken.co.jp >
SC経営のヒント171:アクティブシニアを狙え
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船井総研 丹羽英之発行
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第２回「ＳＣ経営のヒント」のオフ会
２００８年１１月２０日（木）に丸の内事務所にて開催！！
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【開催概要】
◇日時：平成２０年１１月２０日（木）１８時３０分～
◇場所：船井総合研究所 東京本社
東京駅丸の内北口徒歩１分 日本生命ビル２１階
◇参加費：無料（懇親会出席の方はお一人様1,000円お願いいたします）
◇スケジュール
１．講師からお話 18：30～19：30
２．質疑応答 19：30～20：00
３．懇親会 20：00～21：00
■お申込み方法■
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■アクティブシニアを狙え
大型モールの競合対策で地元主導型ＳＣに
お伺いする際に感じることがよくあります。
それは地元主導型ＳＣが
自店の強みを正確に把握していないということです。
地元主導型ＳＣに限らず、
既存ＳＣの強みは既存顧客を持っていることです。
その既存顧客はどういう人達で、
何を求めて自分達のＳＣを利用しているのか
その本音を知ることが大切です。
オープン１５年以上経過しているＳＣの多くは、
５０才以上（実際には６０才以上）が
主要顧客になっているのが普通です。
これら年数が経過したＳＣでは、競合対策やリニューアルを
計画する際に「若返り」ということがキーワードになります。
確かに１５年以上経過して、
オーナーもお客様も店舗も年をとっていますので、
若返らなければという脅迫観念にかられるのはわかります。
しかし、、既存顧客に対応し、年々店づくりや
商品構成を変えてきているので今があるとも言えるのです。
新規オープンの大型モールの多くは、
メインターゲットがニューファミリーです。
このニューファミリーは人口ボリュームは多いのですが、
それ以上に競合ＳＣが多いのが実際です。
そして、このニューファミリーは養育費がかかり、
可処分所得が高くはないのす。
そのため、価格嗜好が強く、チラシ販促などで浮気しやすいですし、
新しいもの好きで新規オープンなどで動きやすいのが特徴です。
一方、５０才以上（実際には６０才以上）の
既存顧客は大型モールでは疲れてしまう。
どこに何があるかがわからないなど、
既存ＳＣを優先する傾向にあります。
この層は基本的に保守的で、
人とのつながりを大事するので浮気しないのが特徴です。
また、人口ボリューム的に増えているのに、
この層を積極的に狙ったＳＣが少ないのです。
ですから、この層に絞った
競合対策やリニューアルをオススメしています。
では、この層に絞った際のテナント構成や
店づくりのポイントはというと
テナント構成では「リフレク」よりは「接骨院」、
「カジュアル」よりは「総合衣料品店」や「職人の店」、
「カフェ」よりは「甘味喫茶」、
「ゲームセンター」よりは「健康マージャン」「碁会所」etc…
商品構成では「ウォーキング、コンフォート」など
“健康”がキーワードとなります。
販促では65歳以上を対象としたシルバーカードでの特典、
サービスの導入や年金支給日に合わせた販促が必要です。
また、この層はイベント付きで安物買いをする一方で、
本物であれば高額商品も買うので
特別招待会などの上客催事も効果的です。
その他、共有スペースでは椅子を多用して、
無料のお茶サービスなども良いでしょう。
まずは来店を促し、
結果として商品を買ってもらうといった流れを大切に
この層を狙ったＳＣづくりに挑戦していってもらいたいものです。
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この度、新たに「店舗開発読本３」を作成いたしました。
現在、大きく外部環境が変わる中で、
店舗開発を取巻く状況も日々刻々と変化をしています。
「店舗開発読本３」により、更なる知識を深めて頂き、
皆様の店舗開発のお役に 立てれば幸いです。
※特に社長・役員・店舗開発担当者様より大反響を頂いております。
もちろんの事ながら、船井総研が誇る「店舗開発のスペシャリスト」、
ショッピングセンター支援チームリーダー山本 匡が直接監修です。
【目次】
１．チェーン店舗の出店と売上予測
～売上予測の「実践的」な手法～
２．事例編
３．さいごに
■お申込み方法■
info-sc@funaisoken.co.jpまで直接メールをご送信下さい。
件名に「店舗開発読本3プレゼント」と明記し、お名前、会社名、部署名、
会社ご住所、電話番号を記入の上、ご送信下さい。
送信頂く際にご相談などがありましたら、お聞かせ頂ければと思います。
なお、「店舗開発読本１」もほんのわずかながら残りがありますので、
ご希望の方はお申し出下さい。
また、アンケートを同封いたしますのでＦＡＸにてご返信いただけましたら幸いです。
ご協力お願いいたします。
※申し訳ありませんが今回は、申し込み先着順で20名の方とさせていただきます。
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＊ 経営コンサルタント
＊ 発行人：株式会社船井総合研究所 ショッピングセンター支援チーム一同
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SC経営のヒント170:不況期に成長する専門店
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船井総研コンサルタント 山本 匡発行
秘策伝授！！
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【main contents】「不況期に成長する専門店」
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こんにちは。
船井総研、山本匡でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
この場をお借りして 弊社開催の第２回ＳＣメルマガオフ会
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第２回「ＳＣ経営のヒント」のオフ会
２００８年１１月２０日（木）に丸の内事務所にて開催！！
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講師陣として、ＳＣ支援チームリーダー山本 匡と丹羽英之がお話いたします。
内容は「最新ＳＣ現場情報」となります。
今回はＳＣを活用して好業績を上げている新しい業態を
いくつかご紹介するとともに、現場のテナント出店者にとっての
ＳＣ選択のポイントについてもお話したいと思います。
更には前回同様、メルマガでは書けないような現場の情報、
最新の業績アップノウハウなどについてもフランクに語りたいと思います。
なお、講師からの話の後は、質疑応答の時間や、
情報交換を兼ねました懇親会の時間も設けております。
【開催概要】
◇日時：平成２０年１１月２０日（木）１８時３０分～
◇場所：船井総合研究所 東京本社
東京駅丸の内北口徒歩１分 日本生命ビル２１階
◇参加費：無料（懇親会出席の方はお一人様1,000円お願いいたします）
◇スケジュール
１．講師からお話 18：30～19：30
２．質疑応答 19：30～20：00
３．懇親会 20：00～21：00
■お申込み方法■
info-sc@funaisoken.co.jpかコチラのメールtomohiro-sasaki@funaisoken.co.jpまで
直接メールをご送信下さい。
件名に「ＳＣオフ会参加希望」と明記し、
１．ご参加される全員の方のお名前
２．会社名、部署名、会社ご住所、電話番号
３．懇親会の出席有無
を記入の上、ご送信下さい。
お申し込みに際しご質問などがありましたら、お聞かせ頂ければと思います。
お問合せは03-6212-2930【担当：佐々木・小梢(コズエ)】までお願い致します。
※社内・取引先など転送はご自由です。どんどん転送してください。
※口コミはあなたから始まります。作りだしてください！
————————————————-
■不況期に成長する専門店
いまや、一部の有力商業施設を除けば、
多くの大規模商業施設が集客、
売上およびテナント誘致に苦労していますが、
そういう時流を逆手にとって
店舗展開を拡大している企業群があります。
90年代のバブル崩壊の際に伸長したのは、
多くは製造小売型の専門店チェーンでした。
高粗利でかつ低単価の商材を軸にした
チェーンが急激に成長しました。
アパレルではSPAといわれますが、
仕様書から手がける会社が
メインストリームとして伸長したといえます。
いまや衣料品に関しては専門店の多くがSPA化しており、
雑貨類についてもSPAのような企
画製造販売型小売が中心になってきており、
第三者の企画製造した商品を仕入れて売る・・・
という店の勢いは弱くなってきています。
さて、2008年現在、伸長している業態の特徴は、
いくつかに分かれます。
ひとつには趣味性に特化しているものです。
たとえばホビー、楽器、熱帯魚、ラジコン、萌え系などの
商材に人気が集まり、専門店の店舗数が増えています。
ただ、これらの商材は市場規模は小さいため、
SCの商圏人口に応じた専門店の誘致が必要になります。
次に、新しいチャネル開拓という意味での
新業態店舗がいくつか出現しています。
300～400坪程度の居抜き店舗を活用した
自動車販売店（中古車、新古車など）、
農産物直売店など、これまでSCでは想定していなかったような
カテゴリーが今後面白くなります。
特に自動車業界は全般的に乗用車販売台数が減少して
市場は縮小していますが、
一部の有力企業はSC出店の可能性を探っています。
新車ディーラーを複合化したSCもかなり増えてきました。
また、大手ファミレスや大手流通の店舗閉鎖に
ともなう居抜き出店を得意とする企業も出てまいりました。
90年代にブックオフさんが急拡大されたように、
こういった居抜き店舗活用の上手な専門店が
また増加すると思われます。
これらの動向はまだ入り口に立っているところですので、
今後こういったカテゴリーのなかから成
長する企業も出てくると思いますし、
あるいは急速拡大が裏目に出て
おかしくなるチェーンも出てくるかもしれません。
いずれにせよ、時代の変わり目には様々なチャレンジが出てきます。
テナントとして誘致する際には、業態そのものの完成度は荒削りでも、
しっかりとした考え方を持ったオーナーのいらっしゃるチェーン店と
お付き合いされるほうがよいのではと感じます。
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＊ 経営コンサルタント
＊ 発行人：株式会社船井総合研究所 山本 匡
＊ ホームページ：http://funai-sc.com/
＊ E-MAIL：< info-sc@funaisoken.co.jp >
SC経営のヒント169:お客様ニーズの把握
━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.169━2008.10.30
船井総研 野田 陽一郎発行
秘策伝授！！
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【main contents】「お客様ニーズの把握」
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こんにちは。
船井総研、野田陽一郎でございます。
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第２回「ＳＣ経営のヒント」のオフ会
２００８年１１月２０日（木）に丸の内事務所にて開催！！
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講師陣として、ＳＣ支援チームリーダー山本 匡と丹羽英之がお話いたします。
内容は「最新ＳＣ現場情報」となります。
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いくつかご紹介するとともに、現場のテナント出店者にとっての
ＳＣ選択のポイントについてもお話したいと思います。
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最新の業績アップノウハウなどについてもフランクに語りたいと思います。
なお、講師からの話の後は、質疑応答の時間や、
情報交換を兼ねました懇親会の時間も設けております。
【開催概要】
◇日時：平成２０年１１月２０日（木）１８時３０分～
◇場所：船井総合研究所 東京本社
東京駅丸の内北口徒歩１分 日本生命ビル２１階
◇参加費：無料（懇親会出席の方はお一人様1,000円お願いいたします）
◇スケジュール
１．講師からお話 18：30～19：30
２．質疑応答 19：30～20：00
３．懇親会 20：00～21：00
■お申込み方法■
info-sc@funaisoken.co.jpかコチラのメールtomohiro-sasaki@funaisoken.co.jpまで
直接メールをご送信下さい。
件名に「ＳＣオフ会参加希望」と明記し、
１．ご参加される全員の方のお名前
２．会社名、部署名、会社ご住所、電話番号
３．懇親会の出席有無
を記入の上、ご送信下さい。
お申し込みに際しご質問などがありましたら、お聞かせ頂ければと思います。
お問合せは03-6212-2930【担当：佐々木・小梢(コズエ)】までお願い致します。
※社内・取引先など転送はご自由です。どんどん転送してください。
※口コミはあなたから始まります。作りだしてください！
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■お客様ニーズの把握
皆様は、他のSCなどの店舗を見た際、
店舗のコンセプトや置いてある商品と、
来店されているお客様の客層などが異なっていると
感じたことはないでしょうか？
最近の新しいSCを見ても感じることがあります。
これは新店だから、お客様に認知されていない等と
いうこととは異なります。
客層は立地によって大きく変わりますし、
それを店側がしっかりと把握しているか
どうかがここでの大きなポイントです。
ターミナル立地なのか、郊外型なのか、
意外と男性客が多い立地なのか、
女性ターゲットだと思っていたけれど、
意外とファミリー利用が多いのかといったことです。
店舗は売上を上げることが主目的ですので、
現在来店されているお客様、
もしくは来店される可能性のある
お客様をいかに取り込んでいくかが課題です。
強引に自社の想いや品揃えだけで売っていこうとしても、
お客様のニーズが異なれば、買っていただくことはできません。
これは商品にも価格にも言えます。
たとえば極端な例ですが、サイゼリアが中国出店に際して、
想定していた価格であまり集客がよくなかったときに、
思い切って価格を半額にして提供したら、大行列ができて、
以降の中国出店がうまくいったというケースがありました。
これは合っていなかった価格帯をニーズに合わせた例です。
商品でも同じ様なことがいえます。
たとえば、現在販売している商品の容量は
1リットル1サイズしかありませんが、
買い物に来ている方は、独身の方が多い。
それであれば500mlのほうが買上げにつながるのではないですか？
という話です。
これは聞けば当然ですが、
意外と日々の中で気づかずにいるものです。
セットで販売していた商品をバラにしたら売れた、
サイズ違いを充実させたら売れたといった経験はあると思います。
先日も沖縄の空港で、100円のちんすこうや
アンダーギーが販売されていました。
見た目は大きな箱のばら売り商品の個装といった感じです。
おみやげといえば、1000円を越えるのが
当然のように思われていますが、
そんなに高いものはいらない、
たくさんはいらないといったニーズにマッチしよく売れていました。
単品買いよりも、ついで買いや点数アップに貢献しています。
今ある商品の価格や容量の変更、組み合わせの変更などを検討、
実行するだけでお客様のニーズにマッチすることができないか？
新しいお客様が取り込めないか？
今一度考える価値がありそうです。
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【目次】
１．チェーン店舗の出店と売上予測
～売上予測の「実践的」な手法～
２．事例編
３．さいごに
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なお、「店舗開発読本１」もほんのわずかながら残りがありますので、
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また、アンケートを同封いたしますのでＦＡＸにてご返信いただけましたら幸いです。
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SC経営のヒント167:原理原則に忠実であること
━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.167━2008.10.16
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◇日時：平成２０年１１月２０日（木）１８時３０分～
◇場所：船井総合研究所 東京本社
東京駅丸の内北口徒歩１分 日本生命ビル２１階
◇参加費：無料（懇親会出席の方はお一人様1,000円お願いいたします）
◇スケジュール
１．講師からお話 18：30～19：30
２．質疑応答 19：30～20：00
３．懇親会 20：00～21：00
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■原理原則に忠実であること
最近新しくオープンしたSCを複数拝見して感じたことがあります。
いかなるSCであっても、原理原則に沿うことが大切と、
あらためて感じさせられます。
まずはハード面で言いますと、駐車場や駐輪場の台数及び位置は、
そのSCが開設される地域の実情を調査して、
そのうえで計画されるべきということです。
駐車台数は大店立地法の規制が関与しますから
ある程度の台数が必要になるのですが、
駐輪場に関してはその立地の特性に従って、
台数及び利用勝手のいい場所を算出します。
トイレや荷受場などのバックヤードについても同様です。
２年前に下町立地のSCの開設をお手伝いしましたが、
開業日にはものすごい台数の自転車が訪れ、
近隣のお客様は日に２～３回来店されるお客様もいらっしゃいました。
幸い、ある程度見込んでいたので事なきをえましたが、
自転車利用客の多い立地では注意が必要です。
次にMD面ですが、MDの基本はテナントの選択の前に中心価格帯の設定です。
ファッションであれ、服飾雑貨であれ、
フードコートであれ、レストランであれ、
どのようなテイストやメニューにするかということ以前に
基準となる価格帯の設定が最重要です。
以前のメルマガにも書きましたが、
海沿いの観光立地に客単価5000円の素晴らしいレストランゾーンをつくっても、
客層に合わなければ残ってゆくことが出来ないのです。
SCの性格がSRSCであるかCSCであるかといった役割（＝商圏人口）にあわせて
中心価格帯を設定し、そのうえでテナント個々の実力や話題性、
取扱商品を鑑みて入居店舗を決定するという検討順位になります。
もちろんそれだけでは面白くない店になるため、
多少のチャレンジは必要ではありますが。
最近は今風の店にするために価格帯を上げ目にしているSCが多いのですが、
巨大なSRSCで通用することがカジュアルなCSCでも通用するわけではなく、
商圏人口にあわせたグレード設定に留意する必要があります。
そういう意味では過去の駅ビルはカジュアルすぎて、
最近の郊外SCは突っ張りすぎという傾向を感じます。
最後に販促面ですが、開業前、開業時、定着化、
というオープニングのシナリオの中で、
まずは認知、集客、そして初期の購買頻度の向上と
早期の固定客化というステップに沿った販促立案が基本です。
グランドオープンに際しては大多数の顧客が来店するわけですから、
限られた一部の参加者だけが楽しめるようなイベントではなく、
大多数の参加者が体験できるイベントのほうが適しています。
筆者の経験では、出足がコケているSCであっても、
半年以内に販促を抜本的に見直したことで立ち直って２年目、３年目にかけて
躍進した事例もありますので、スタートだけが勝負ではないですが、
後からてこ入れする場合のほうが費用対効果は劣ることは言うまでもありません。
各種の事例を見る限り、「作り手がつくりたいものをつくる」ではうまくいかず、
「地域のお客様がその時店で期待すること」に応える店づくり、
SC運営を追求するという原理原則があらためて重要だと痛感いたしました。
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SC経営のヒント164:「基本計画が運命を決める」
━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.164━2008.9.25
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東京駅丸の内北口徒歩１分 日本生命ビル２１階
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◇スケジュール
１．講師からお話 18：30～19：30
２．質疑応答 19：30～20：00
３．懇親会 20：00～21：00
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■基本計画が運命を決める
商業施設における駐車場は必須のことであり、
これが大切だと論じられたのはずいぶん前からと記憶しています。
商店街は駐車場を整備しよう、大型店は駐車場を持とう。
それが大型商業施設の必須要件となってもはや久しいといえます。
ところが、駅前の商業施設や再開発ビルの場合、
駐車場の台数不足と有料化がネックとなって
集客に不足している例というのが、まだあります。
最近でも、カード特典で無料化を実施していた駅前のSCが、
カード優待を廃止し買上金額に応じた割引に変更するなど、
なんでそんなことに・・・と感じさせられました。
たとえば、小田原駅前にゆきますと、数々の大型店が撤退し、
あるものはとりこわされて温浴施設に、あるものは雑居ビルに、
あるものは専門店ビルになりました。
当然、中心街の集客自体、かなり落ち込んでいるわけです。
その理由は、郊外に多数の駐車場を有する大型店が出来たことでした。
駅前の駐車場は当然数が少ないうえ、どれも有料なわけです。
ただちょっと見に行くだけでも、毎回数百円を負担しなければなりません。
お客さんにとっては、毎日の買い物でいちいち駐車場代金を
負担せずともよい店ができれば、当然そちらに向かいます。
こうして、駐車場「だけ」が原因とはいわないものの、
その大部分を占める理由でもって、
日本中の地方都市の中心街は衰退してしまったのです。
このような事例は全国に多数見られ、
もはや商業施設開発者にとっては駅前であろうと
駐車場の台数確保と当初1～2時間の無料化のオペレーションは
当然のこととなっていると思っていました。
ところが、そうではなかったようです。
都市部における再開発の事例や、
現在大都市で計画されている商業施設を見ていますと、
無料化サービスのない施設が見受けられるのです。
もちろん購入者に対する割引はありますが、
大事なのは何も買わない場合もあるため当初1時間でも無料化することです。
駐車場がなくてもバスや電車で多くのお客様がやってくるから問題ないとか、
あるいは賃料以外に駐車場収入も当初より
見込んでいるとかいった計画になっているものがあります。
そもそも駅前だからと、駐車台数が絶対的に不足していることがほとんどです。
商業者側から見れば、負担をしてでも、売れてくれたほうが儲かるのです。
賃料が高くても集客してくれたほうがよいわけです。
開発事業費が膨らむ分家賃を高くとらねばならない、
という事業者側の都合は、
売上が最大化するようにして解消する以外に方法がないのです。
単純に負担を誰かに押し付ける・・・
そのような発想で商業施設を計画しているのでは、救われません。
店舗の運命はこのように開発計画時点で大きく決まってしまいます。
建物が建つ前にその運命は決まっているといってよいでしょう。
店舗構成がどうこうという前に、
まずは現代の商業施設とはどういうものなのか、
についての学びが必要といえます。
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＊ 経営コンサルタント
＊ 発行人：株式会社船井総合研究所 山本 匡
＊ ホームページ：http://funai-sc.com/
＊ E-MAIL：< info-sc@funaisoken.co.jp >
SC経営のヒント161:SCの新たなるチャレンジ
━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.161━2008.9.4
船井総研コンサルタント 山本 匡発行
秘策伝授！！
★ショッピングセンター経営のヒント★
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【main contents】「SCの新たなるチャレンジ」
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こんにちは。
船井総研、山本匡でございます。
いつもご愛読いただき有難うございます。
この場をお借りして
弊社のSCリニューアル手法公開セミナー開催についての
告知をさせて頂きたいと思います。
【開催概要】
◇船井総合研究所：SCリニューアル手法公開セミナー
『規模拡大から既存店の集中治療の時代へ』
◇日時：平成２０年１０月２１日（火）１３時～１７時
◇場所：株式会社 スペース 本社
東京都中央区日本橋人形町3-9-4 ８階セミナールーム
◇参加費：31,500円（一般企業様）25,200円（会員企業様）
◇スケジュール
第一講座 「SCビジネスモデル再構築 知っておくべき４つのこと」
13：00～14：00 講師：船井総合研究所 次長 山本 匡
第ニ講座 「リニューアル前に、既存テナントで１００％を達成させる手法」
14：10～15：20 講師：船井総合研究所 主任 丹羽 英之
第三講座 「ビジュアル事例満載！これからのSCデザインと環境のあり方」
15：30～16：00 講師：スペース SC研究所 所長 大藪 由紀夫
第四講座 「リニューアル実務のQ&A（現場で起こる様々な問題と解決手法）」
15：30～16：00 講師：講師全員
■お申込み方法■
info-sc@funaisoken.co.jpかコチラのメールtomohiro-sasaki@funaisoken.co.jpまで
直接メールをご送信下さい。
件名に「SCリニューアル手法公開セミナー参加希望」と明記し、
１．ご参加される全員の方のお名前
２．会社名、部署名、会社郵便番号、会社ご住所、電話番号
を記入の上、ご送信下さい。
その後、正式な申込書を送らせていただきます。
お申し込みに際しご質問などがありましたら、お聞かせ頂ければと思います。
お問合せは03-6212-2930【担当：佐々木・小梢(コズエ)】までお願い致します。
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■SCの新たなるチャレンジ
90年代中盤以降の、バブル崩壊の深刻化が進むにつれ、
総合量販店と百貨店は長期にわたる不振の道のりを
たどってゆくことになりました。
当時は、もはやコンセプトなどと言っている場合ではなく、売るために、
あるいは床を埋めるためにどうするのかということが議論されるものの、
どうすればよいかについての明確な答えは出ないままでした。
それが10年ほどすると、当時としては超巨大なモールや、
巨大なアウトレットモールが開発されるようになってきたわけです。
どちらも当時は日本にまだなかったもので、
うまくいくかどうか事例のないもの
にチャレンジするのは大変なことだったでしょうし、
また、チャレンジして玉砕した例も多く、
簡単にモノになったわけではなかったわけです。
量販店、百貨店の直営売場については、
やはりこれといった解決の方法論が見つかってはいないのですが、
しかしテナントを数多く導入して、
直営売場もテナントゾーンもこれまでの倍以上の面積に広げ、
いわばテナントが主となるSC、
テナントが主となる食品売場がどんどん増えました。
こうした新しい業態への取り組みは、
不況初期に発案され、不況中期にチャレンジされ、
不況期の終わりから花開くことになりました。
大型モールも、2000年代になってから
勝ち組ビジネスモデルとして次々と開発されることになり、
全国を席巻したといえます。
現在、不動産大不況下で、
新しいSCは開業準備をすすめるも苦戦しています。
また、これまでなんとか維持されてきたSCも
これからしばらくは不振化することが予見されます。
苦しい時代にこそ新しいことへのチャレンジが必要となりますし、
またそれは取り組んだからすぐに成功するほど簡単なものでもない・・・
そういうことを、過去の歴史から学ぶことが出来ます。
今は、すでに次の好景気に向けた取り組みをする時期であるということです。
中小SCにおいては、大掛かりなハード投資は出来ませんが、
運営ソフト面で見直せることが数多くあります。
テナントの個別臨店指導の強化や全体販促の仕掛けなどは、
その最たるものといえましょう。
次にどうすればいいか、それがわかるまでじっと待つ・・・のではなく、
今すぐできることで確実にレベルアップにつながることをやりつつ、
数年後のリニュアルに向けた取り組みをスタートさせるのは今ではないかと思います。
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大反響だった小冊子、「店舗開発読本」「店舗開発読本２」の続編希望の
お声を頂戴しましたので、
この度、新たに「店舗開発読本３」を作成いたしました。
現在、大きく外部環境が変わる中で、店舗開発を取巻く状況も日々刻々と変化をしています。
「店舗開発読本３」により、更なる知識を深めて頂き、皆様の店舗開発のお役に
立てれば幸いです。
※特に社長・役員・店舗開発担当者様より大反響を頂いております。
もちろんの事ながら、船井総研が誇る「店舗開発のスペシャリスト」、
ショッピングセンター支援チームリーダー山本 匡が直接監修です。
【目次】
１．チェーン店舗の出店と売上予測
～売上予測の「実践的」な手法～
２．事例編
３．さいごに
■お申込み方法■
info-sc@funaisoken.co.jpまで直接メールをご送信下さい。
件名に「店舗開発読本3プレゼント」と明記し、お名前、会社名、部署名、
会社ご住所、電話番号を記入の上、ご送信下さい。
送信頂く際にご相談などがありましたら、お聞かせ頂ければと思います。
なお、「店舗開発読本１」もほんのわずかながら残りがありますので、
ご希望の方はお申し出下さい。
また、アンケートを同封いたしますのでＦＡＸにてご返信いただけましたら幸いです。
ご協力お願いいたします。
※申し訳ありませんが今回は、申し込み先着順で20名の方とさせていただきます。
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